Donnerstag, 1. Dezember 2011

Immobilienvermarktung mit Exposé

Immobilienverkauf:

Vermarktung mit Exposé

Die meisten Kaufinteressenten sehen sich viele Immobilien an, bevor sie sich für eine entscheiden. Für sie ist es schwierig, sich die Details jeder Immobilie, die sie gesehen haben, zu merken. Ein gutes Exposé hilft potenziellen Käufern dabei, auf ein Objekt aufmerksam zu werden und es sich später wieder genau in Erinnerung zu rufen.

Ebenso wichtig wie die Festlegung eines markttauglichen Angebotspreises ist die richtige Vermarktung des zu verkaufenden Objekts. Nur wenn der Verkäufer weiß, wie er werbewirksame Exposés erstellt, wo und wie er ansprechende Anzeigen schaltet, wird er seine Immobilie erfolgreich vermarkten.

Die Kenntnisse darüber sollte sich der Verkäufer auch dann aneignen, wenn er die Immobilie über einen Makler verkaufen will, um im Vorfeld dessen Kompetenz vergleichen und beurteilen zu können.

Das Erstellen eines gelungenen Exposés

Bevor der Eigentümer den Verkaufsprozess in Gang setzt, muss er ein aussagekräftiges und professionelles Exposé erstellen lassen.

Ein exellent gemachtes Exposé ist dabei die Visitenkarte und stellt das Grundinstrument bei der Vermarktung einer Immobilie dar.

Ein Exposé liefert nicht nur alle Detailinformationen zur Immobilie, sondern soll ein möglichst umfassendes positives Bild des Objekts vermitteln und den Leser so neugierig machen, dass er das Objekt besichtigen möchte.

Gewünscht ist vor allem das Interesse von Käufern, für die die Rahmenbedingungen passen. Besichtigungstermine, zu denen Interessenten nur aufgrund der blumigen Beschreibung kommen, nützen dem Verkäufer wenig.

Charakterisierungen vermeiden

Aufgrund dessen sollte ein Exposé möglichst schlicht, aber aussagekräftig sein. Der Verkäufer sollte auf Charakterisierungen wie "einzigartig", "traumhaft" oder "erstklassig" auch dann verzichten, wenn er selbst fest davon überzeugt ist, dass sie auf das Objekt zutreffen. Da solche Begriffe bei jedem Menschen andere Assoziationen auslösen, besteht die Gefahr, beim Leser Erwartungshaltungen zu schüren, die hinterher enttäuscht werden.

Die Folge wäre, dass der Interessent gegenüber dem Angebot eine negative Grundhaltung entwickelt und sich nur noch schwer von dieser abbringen lässt. Eventuell verabschiedet er sich gedanklich sofort von dem Objekt, obwohl es eigentlich - zumindest aufgrund der Rahmenbedingungen, wie Lage oder Größe - für ihn infrage gekommen wäre.

Darüber hinaus hilft das Exposé dem potenziellen Käufer, das Gesehene im Gedächtnis zu behalten. In der Regel sehen Käufer, ehe sie sich entscheiden, eine Vielzahl von Objekten an und ein anschauliches, aufrichtiges Exposé unterstützt die Erinnerung an ein positives Angebot.

Ein Exposé besteht aus verschiedenen Teilen. Folgende Angaben sollte es mindestens enthalten:

Lage,
Größe (Grundstücksfläche, Wohnfläche),
Ausstattung (Baujahr, Bauausführung, Heizungsart, Art der Warmwasserversorgung, Türen, Fenster, Bodenbeläge, Art und Umfang der Verfliesung in Bad und WC, Einbauten in der Küche, eventuell sonstige Einbauten wie Holzdecken, Einbauschränke, Bademöbel, Art der Wärmedämmung, Dachdeckung, Treppenausführung, Gartenanlage mit Einfriedung),
Baubeschreibung,
Art,
Hausgeld,
Bezugstermin,
Kaufpreis der Wertfinder für Hamburg.

Lassen Sie sich von unseren Immobilienexperten beraten. Gerne zeigen wir Ihnen Beispiele unserer exclusiven Hochglanzexposées für die Vermarktung gehobener Immobilien.

Ein Service der Lilienruh Immobilienberatung

http://www.lilienruh.de/

Steuertipp : Angehörigen Mietverträge

Die 7 häufigsten Steuerfallen bei Angehörigen-Mietverträgen!

Ein Service der Lilienruh Immobilienberatung

http://www.lilienruh.de/

Ein Mietvertrag unter Freunden bzw. Verwandten: Spielt das Finanzamt da überhaupt mit? Grundsätzlich: Ja. Jedenfalls so lange es sich bei den vermieteten Räumlichkeiten um eine abgeschlossene Wohnung handelt und Sie nicht nur beispielsweise ein einzelnes Zimmer innerhalb Ihrer eigenen Wohnung vermieten. Worauf es noch zu achten gilt, zeigt diese Topstory.

Vermieten Sie an Angehörige bzw. an Bekannte zum „Freundschaftspreis”, sollten Sie sich dabei an ein paar Spielregeln halten, sonst könnte Ihnen Ärger mit dem Finanzamt ins Haus stehen.

STICHWORT: FREMDVERGLEICH

Die oberste Regel bei Angehörigen-Mietverträgen lautet: Machen Sie alles genau so, wie Sie es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würden. Die 7 häufigsten Fallen, die es dabei zu vermeiden gilt, finden Sie hier:

Falle Nr. 1: Mietvertrag fehlt

Schließen Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag. Nehmen Sie dazu ein Formular, zu dem Sie auch bei jedem „fremden Mieter” greifen würden.

Falle Nr. 2: Miete wird unregelmäßig bezahlt

Doch mit dem richtigen Vertrag allein ist es noch nicht getan: Beide Seiten müssen sich auch genau an das, was im Mietvertrag steht, halten!

Das gilt besonders für die Mietzahlungen: Die müssen immer pünktlich und vollständig überwiesen werden. Vermeiden Sie Barzahlungen, denn das erweckt das Misstrauen des Finanzamts.

Besser: Lassen Sie sich vom Angehörigen die Miete per Dauerauftrag überweisen bzw. lassen Sie sich eine Einzugsermächtigung geben.

Falle Nr. 3: Keine klare Mietzinsstruktur erkennbar

Aus Ihrem Mietvertrag muss klar hervorgehen, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Lässt sich das nicht eindeutig anhand Ihres Mietvertrags ablesen, erkennt das Finanzamt Ihren Mietvertrag nicht an (BFH, Urteil v. 28.07.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531).

Damit Ihr Fremdvergleich nicht wackelt, sollten Sie eine Miete plus Vorauszahlungen vereinbaren!

Falle Nr. 4: Keine Abrechnung über die Betriebskosten

Damit auch wirklich alles so ist, wie bei jedem x-beliebigen fremden Mieter, sollten Sie regelmäßig über die entstandenen Betriebskosten abrechnen.

Kommt unterm Strich eine Nachzahlung für Ihren Mieter heraus, sollte das Geld nachweisbar vom Konto Ihres Mieters auf Ihr Konto fließen. Verzichten Sie auf keinen Fall auf die Nachzahlung, denn das würden Sie bei jedem anderen Mieter sicherlich auch nicht tun!

Falle Nr. 5: Die Miete fließt „hintenrum” wieder an Sie zurück

Apropos Geldfluss: Hüten Sie sich davor, dass die gezahlte Miete wieder quasi hinterrücks an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließt. Denn auch darauf achtet Ihr Finanzamt!

Erlaubt ist es aber, dass Sie z. B. Ihrer studierenden Tochter einen monatlichen Unterhalt zahlen und sie davon ihre Miete bestreitet.

Falle Nr. 6: Starkes Missverhältnis zwischen den Einkünften und der Miethöhe

Vorsicht, wenn Sie eine teure Luxuswohnung an Ihren studierenden Sohn oder Ihre Tochter vermieten: Das Finanzamt schaut nämlich auch darauf, ob sich Ihr Verwandter die Miete überhaupt finanziell leisten kann, ohne damit seinen sonstigen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH, Urteil v. 28.01.1997, BStBl 1997 II, S. 655).

Falle Nr. 7: Zu günstig vermietet und damit Steuern verschenkt Zu wenig Miete dürfen Sie aber auch nicht von Ihrem Mieter verlangen, sonst riskieren Sie einen teilweisen Werbungskostenabzug. Für Ihre Steuererklärung 2011 gilt dafür noch die strenge 56 %-Grenze.

Das bedeutet: Verlangen Sie von Ihrem Mieter beispielweise nur 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, greift das Finanzamt zum Rotstift und streicht Ihnen 50 % Ihrer Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Damit könnten Sie z. B. die 10.000 EUR, die Sie neulich in die Badrenovierung gesteckt haben, auch nur zu 50 % absetzen. Sprich: Das Finanzamt wird Ihnen davon sehr wahrscheinlich nur 5.000 EUR als Werbungskosten anerkennen!

Diese „Billigvermietungsgrenze” von 56 % wird bereits für Ihre Steuererklärung 2012 auf 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben.

Orientieren Sie sich immer an der ortsüblichen Miete

Um noch bis 2011 den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, sollte Ihre Miete im Idealfall 75 % der ortsüblichen Miete betragen. Ab 2012 reichen sogar 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Liegen Sie momentan mit Ihrer Miete irgendwo in der Grauzone zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete, riskieren Sie einen Werbungskostenabzug. Um dem zu entgehen, müssen Sie dem Finanzamt noch bis zur Steuererklärung für 2011 eine positive Überschussprognose vorlegen.

Aus der muss hervorgehen, dass Sie in den nächsten 30 Jahren schwarze Zahlen schreiben werden. Nur dann winkt Ihnen der volle Werbungskostenabzug. Wirft Ihre Immobilie jedoch auf Dauer keinen Profit ab, kürzt Ihnen das Finanzamt Ihren Werbungskostenabzug!

Wie Sie schnell die kritische 75 %- Grenze knacken können

Damit das nicht passiert, sollten Sie immer die ortsübliche Vergleichsmiete im Auge behalten: Nicht nur bei Mietvertragsabschluss, sondern während des gesamten Mietverhältnisses!
Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, können Sie entweder dem Mietspiegel Ihrer Stadt entnehmen oder bei Ihrer Stadtverwaltung oder einem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein erfragen.

Wer nie seine Miete erhöht, macht sich verdächtig!

Damit Sie nicht ungewollt unter die derzeit noch geltende 75 %-Grenze rutschen und damit eine Überschussprognose vorlegen müssen, sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Dafür reicht es schon, wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.

Haben Sie das jedoch versäumt, bleibt Ihnen als Wohnungsvermieter immer noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB, um Ihre Miete zu erhöhen.

Mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung geht´s schneller

Weil das Mieterhöhungsrecht im Einzelnen recht kompliziert ist und Sie zudem die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % erhöhen dürfen (= Kappungsgrenze), gibt es auch eine einfachere Möglichkeit:

Sie können sich mit Ihrem Mieter einvernehmlich auf eine höhere Miete einigen. Dazu genügt schon ein einfaches Schreiben, in dem sich Ihr Mieter mit einer neuen Miethöhe, beginnend ab einem konkret festgelegten Zeitpunkt, einverstanden erklärt.

Mit so einer einvernehmlichen Mieterhöhung umgehen Sie auch geschickt die Kappungsgrenze von 30 %.

Was sich für Ihre Steuererklärung 2012 ändern wird

Das Steuervereinfachungsgesetz 2011 hat für Sie als Vermieter auch seine positiven Seiten. So, wenn Sie Ihre Mietwohnung zu günstig vermietet haben.

Zahlt Ihr Mieter mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, können Sie sich bald eine Überschussprognose sparen. Die „magische Abzugsgrenze” von derzeit noch 75 % (ohne Überschussprognose) soll schon für Ihre Steuerklärung 2012 auf 66 % der ortsüblichen Miete gesenkt werden.

Alle Vermieter, die sich derzeit noch mit ihrer Miete in der „Grauzone” zwischen 56 % bis 60 % der ortsüblichen Miete bewegen, sollten die verbleibende Zeit noch nutzen und ihre Miete mindestens auf 66 % des Ortsüblichen anheben!

Aktuelle Rechtslage für Steuererklärungen bis einschließlich 2011

•Höhe der bezahlten Miete: weniger als 56 % des Ortsüblichen - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: erkennt das Finanzamt nur anteilig an

•Höhe der bezahlten Miete: 56 bis74 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: voller Abzug, allerdings nur bei positiver Überschussprognose, sonst anteilige Kürzung

•Höhe der bezahlten Miete: mindestens 75 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: voll abziehbar

Geplante Neuregelung für Steuererklärungen ab 2012

•Höhe der bezahlten Miete: weniger als 66 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: nur anteilig abziehbar

•Höhe der bezahlten Miete: mindestens 66 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: voll abziehbar