Freitag, 31. Dezember 2010

Wieder steigende Preise bei Bestandsimmobilien

Für 2011 Wachstum im Wohnungsbau erwartet


Lilienruh Immobilienberatung

Lilienruh verzeichnet steigende Kaufpreise bei Bestandsimmobilien u.a. wegen des geringen Angebots.

Nach dreijähriger Baisse im Wohnungsneubau, mit gerade 180 000 Baugenehmigungen pro Jahr in Deutschland von 2007 bis 2009, gehen die Landesbausparkassen für 2010 von einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr um acht Prozent auf 192 000 genehmigte Wohneinheiten aus. Für 2011 wird ein weiteres Wachstum um 12 Prozent auf 215 000 Genehmigungen vorhergesagt.
Nach Auskunft der Lilienruh Immobilienexperten ist ein  geringerer Angebotsanstieg bei stärker gestiegener Nachfrage nach gebrauchten Immobilien zu verzeichnen.  Daher die Preissteigerungen bei Bestandsimmobilien. Außerdem performten viele Stadtteile der Hansemetropole in der Wertentwicklungsstatistik plötzlich entgegen dem Trend und zeigten, dass auch im Süden Hamburgs Renditemöglichkeiten von bis zu 16% (Harburg/Wilstorf) durchaus drin sind.
Seit Beginn der Krise im Herbst 2009 stockte der Verkauf, weil viele Immobilienbesitzer der Meinung waren, in der Krise nicht genug erlösen zu können. Überdies fürchteten Sie, den Verkaufserlös einer inflationären Entwicklung auszusetzen und hielten an ihren Immobilien fest. Das Angebot sank in manchen Stadtteilen unter die statistisch relevante Objektmenge. Was allerdings dennoch auf den Markt kam, konnte zu guten Preisen und relativ zügig abverkauft werden. Viele Käufer und Anleger nutzten trotz des geringeren Angebots die niedrigen Zinsen für Baugeld und sicherten sich den Sachwert Immobilie. Und sie taten gut daran. Da der Wohnungsbau seit Jahren hinter den Bedarfszahlen herhinkt, werden Haus-und Wohnungsangebote bereits an vielen Stellen der Hansemetropole knapper und teurer. 
Im Neubau folgen die Fertigstellungszahlen der Entwicklung bei den Genehmigungen traditionell erst mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung. Deshalb sei nach dem absoluten Tiefpunkt im Jahre 2009 mit 159 000 fertiggestellten Wohneinheiten bis 2011 noch nicht mit Zahlen oberhalb der Marke von 200 000 Fertigstellungen zu rechnen. Dieses Ziel werde erst ab 2012 erreichbar. Eines sei jedoch jetzt und auch in den kommenden Jahren klar: Der Löwenanteil des Neubaus wird dabei auf die Wohneigentumsbildung entfallen. Mehr als zwei Drittel der zusätzlich auf den Markt kommenden Wohneinheiten entfallen auf Eigenheime und Eigentumswohnungen.

Auf der Homepage der Lilienruh Immobilienberatung finden Sie zusätzliche Informationen zu den Wertentwicklungsstatistiken der Stadtteile.
Lesen Sie auch unsere 10 guten Gründe, warum es zur Zeit so interessant ist, Wohneigentum zu erwerben. 

Donnerstag, 30. Dezember 2010

An rechtzeitigen Immobilien-Verkauf denken

Der Verkauf des Familienheims ist ein schwieriger Schritt - Ein Plädoyer für mutigen Neuanfang und Selbstbestimmung

Lilienruh Immobilienberatung
Viele Immobilienbesitzer beschäftigen sich zu spät mit dem Thema Immobilienverkauf. "Wir sehen da hohen Beratungsbedarf. Immer wieder warten Besitzer mit der Veräußerung bis es keine Entscheidungsmöglichkeiten mehr gibt - und müssen dann unter einem relativen Druck verkaufen", bedauert Isabel Wiest, Inhaberin der Lilienruh Immobilienberatung Hamburg.
Sie rät Ihren Kunden bereits beim Kauf, die Rolle und verschiedene Nutzbarkeiten der Immobilie und des Grundstücks in verschiedenen Lebensabschnitten gedanklich durchzuspielen und sich zu fragen: Was passiert, wenn die Kinder ausziehen, wie verändert sich die Finanzsituation mit dem Renteneintritt? Und was ist, wenn mein Partner erkrankt oder stirbt? Wie kann ggf. Barrierefreiheit realisiert werden und bewältige ich Haus und Grund dann noch?
Aus unserer langjährigen Erfahrung wissen wir, dass ältere Menschen gern bis zum letzten Augenblick in der Immobilie bleiben, obwohl sie die Räumlichkeiten schon längst nicht mehr oder nur schlecht nutzen können.
"Manchmal ist es sehr traurig" so Isabel Wiest. "Wir haben schon provisorische Duschbäder in Speisekammern gefunden, damit sollte das Leben auf einer Etage noch ermöglicht werden."  
Stirbt dann der Partner, findet der Verkauf nicht selten unter Zeitdruck statt - mit negativem Einfluss auf die Verhandlungssituation und den Verkaufspreis.
Ein wichtiger Teil der Altersvorsorge wird dadurch geschmälert und Angehörige mit dem Verkauf belastet, die häufig weit entfernt leben und den regionalen Markt nicht kennen. Zudem leidet mitunter auch der Zustand der Immobilien, da Grundstückspflege und Instandhaltung stocken und altersbedingte Veränderungen rückgebaut werden müssen.
Die Berater von Lilienruh helfen dabei, die Immobilien-Angelegenheiten rechtzeitig zu regeln. Eine gedankliche Auseinandersetzung mit dem Thema, das Beibringen aller Unterlagen, eine solide Wertermittlung und unsere Vorschläge zu schönen und unbeschwerlichenWohnalternativen erleichtern diesen Schritt. Auf diese Weise bleibt genug Zeit, das Haus in gute Hände abzugeben und gedanklich in den neuen Lebensabschnitt hineinzuwachsen.
Ihre Immobilienberater von Lilienruh - www.lilienruh.de

Montag, 27. Dezember 2010

Baugeld: Zinsniveau sichern mit Forward-Darlehen?

Wann lohnt die zukunftsorientierte Anschlussfinanzierung?


Lilienruh Immobilienberatung

Viele Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten möchten sich das günstige Zinsniveau dieser Tage noch sichern. Es sieht danach aus, als wäre eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung nur zu höheren Konditionen zu haben, als heute. Baugeldvermittler verzeichnen daher eine hohe Nachfrage nach günstigen Forward-Darlehen. Die Aufschläge für diese Kredite betragen aktuell (Stand Dez. 2010) zwischen 0,01 und 0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Daher lohnen sich Forward Kredite bis zu einer Vorlaufzeit von ca. 36 Monaten. Bei einer längeren Vorlaufzeit lohnt sich ein heutiger Abschluss wegen der Aufschläge wahrscheinlich weniger.
Wichtig für Anschlussfinanzierer sollte auf jeden Fall ein genauer Vergleich der Konditionen sein. Es gibt Baugeldvermittler, die in den ersten 6-12 Monaten durch die bereitstellungs-zinsfreie Zeit keinen Mehrpreis verlangen. Wessen Zinsbindung also Ende 2012 auslaufen sollte, der kann heute einen entsprechenden Forward-Kredit mit Laufzeitbeginn Ende 2012 für etwas unter 4% aufnehmen und den derzeit wieder steigenden Baugeldzinsen etwas gelassener entgegensehen.  

Mittwoch, 15. Dezember 2010

Unser aktueller Steuertipp für Immobilienbesitzer


Besitzen Sie mehrere Immobilien? Dann ist diese Entscheidung leider weniger von Vorteil für Sie, da nun die Anzahl der Objekte nicht mehr berücksichtigt wird.


Lilienruh Immobilienberatung

Bundesfinanzhofs-Entscheidung:
Mehrere Handwerkerdiestleistungen sind nur einmal und für alle Immobilien zusammen steuerermäßigt

Nutzen zusammen veranlagte Ehegatten mehrere Wohnungen zugleich, können sie die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen - 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens jedoch 1200 Euro - pro Jahr nur einmal bis zum gesetzlichen Höchstbetrag für sich in Anspruch nehmen.
Dies hat nach Angaben der Wüstenrot Bausparkasse AG der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: VI R 60/09) entschieden. Damit hob das oberste deutsche Steuergericht eine gegenteilige Entscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg (Az. 11 K 44/08) auf, das erst im Sommer 2010 veröffentlicht worden war.
Im nunmehr höchstrichterlich entschiedenen Fall besaßen die Kläger Einfamilienhäuser an zwei Orten. Sie ließen zeitgleich durch Handwerksbetriebe Arbeiten an beiden Wohnungen durchführen. Dafür beantragten sie jeweils eine Steuerermäßigung im Rahmen des gesetzlichen Höchstbetrags.
Das Finanzamt lehnte dies ab und gewährte den Höchstbetrag nur einmal. Der BFH war derselben Auffassung. Nach seiner Meinung gilt die Begrenzung der Steuerermäßigung auf 1200 Euro unabhängig davon, ob die begünstigten Handwerkerleistungen in einer oder mehreren Wohnungen erbracht worden sind. Aus dem Wortlaut des Gesetzes könne nicht geschlossen werden, dass bei mehreren genutzten Wohnungen die Steuervorteile auch mehrfach einzuräumen seien. Die Absetzbarkeit bzw. die Steuerermäßigung bezieht sich nur auf die Lohnkosten des Handwerkers und nicht auf Kosten für das Arbeitsmaterial. Eine reine Festpreisvereinbarung auf einer Rechnung ist mithin steuerlich nicht begünstigt.

Unser Tipp:
Bitten Sie Ihre Handwerker immer, die Rechnungen in einen Material- und einen absetzbaren Dienstleistungsanteil zu unterteilen. Achten Sie auch daruf, diese Rechnungen unbedingt auf das Geschäftskonto des Handwerkers zu überweisen. Zahlungen ohne Nachweis einer Banküberweisung werden vom Finanzamt hier nicht berücksichtigt. Die Intention dahinter ist natürlich, Schwarzgeldzahlungen und Schwarzarbeit uninteressanter zu machen. 

10 Fragen, Antworten und ein paar unverbindliche Tipps zum Energieausweis

Lilienruh Immobilienberatung

Seit Anfang 2009 ist ein Energieausweis für nahezu alle Wohngebäude Pflicht. Plötzlich spielen bei der Haus-und Wohnungssuche für alle Parteien neue Faktoren eine Rolle. Schlagworte wie Verbrauchsausweis, Bedarfsausweis, Energieverbrauchskennwert und Energiebedarf hat man schon mal gehört, aber welche Informationen tragen die Ausweise?

1. Die sog. Verbrauchs- und Bedarfsausweise

Es gibt zwei verschiedene Arten von Energiesausweisen, den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Während beim Bedarfssausweis der Energiebedarf des Gebäudes berechnet wird, stellt der Verbrauchssausweis auf den Energieverbrauch der Nutzer im Haus ab. Grundsätzlich kann sich der Vermieter frei für die eine oder andere Art des Energieausweises entscheiden.
Bedarfsausweise sind zwingend nur für ältere Häuser (Bauantrag bis 1. November 1977) mit weniger als fünf Wohnungen und Neubauten vorgeschrieben. Mit einer Ausnahme: Bis zum 1. Oktober 2008 konnten Eigentümer auch bei älteren Häusern frei wählen, welchen Typ Energieausweis sie erstellen lassen. Der einmal ausgestellte Energieausweis bleibt zehn Jahre gültig.
Hier die wichtigsten Fragen dazu:

2. Welche Aufgabe hat der Energieausweis?

Der Energieausweis gibt Informationen zur Energieeffizienz des einzelnen Gebäudes. Mieter und Käufer sollen idealerweise aber auch verschiedene Häuser miteinander vergleichen können. Die Entscheidung, welches Objekt angemietet oder gekauft wird, kann dann auch von der energetischen Qualität, das heißt letztlich den künftigen Heizkosten, abhängig gemacht werden. Gleichzeitig wird hierdurch ein Anreiz für Vermieter geschaffen, die energetische Sanierung voranzutreiben.
Gibt der Energieausweis konkrete Informationen zur Höhe der künftigen Heizkosten?
Nein, der Energieausweis gibt nur Informationen zur energetischen Qualität des Hauses, abgeleitet aus einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage (Bedarfsausweis) oder aus dem zusammengefassten Verbrauchsverhalten aller Bewohner des Hauses (Verbrauchsausweis). Informationen zu einer einzelnen Wohnung im Haus gibt es nicht. Die Höhe künftig zu erwartender Heizkosten lässt sich allenfalls mittelbar bestimmen.
Können Gebäude mit unterschiedlichen Varianten des Energieausweises miteinander verglichen werden?
Nein, das ist nur schwer bzw. überhaupt nicht möglich. Einmal wird der Energiebedarf des Hauses bestimmt und einmal der Energieverbrauch im Haus. Tatsächlich miteinander vergleichbar sind nur Häuser mit einem Bedarfsausweis. Auch der Vergleich von Immobilien mit Verbrauchsausweisen untereinander ist schon problematisch. Je kleiner das Haus ist, desto größer ist der individuelle Einfluss des Heizverhaltens einzelner Bewohner. Das macht Vergleiche schwierig.

3. Welcher der beiden Ausweise ist besser?

Natürlich der Bedarfsausweis. Hier geht es um die objektive Berechnung des Energiebedarfs durch Fachleute für das Gebäude. Dagegen beruht das Ergebnis des Verbrauchsausweises auf den letzten drei Heizkostenabrechnungen der Vormieter. Je nachdem, ob diese zusätzlich ständig den Kamin betrieben haben, oder das Gebäude schon länger leer stand oder nur teilvermietet war... fällt das Ergebnis des Verbrauchsausweises unterschiedlich aus. Ihr persönlicher Bedarf kann da ein ganz anderer sein.
Wie kann man nun Bedarfs- und Verbrauchsausweise optisch unterscheiden?
Auf den ersten Blick ist kein Unterschied erkennbar. Man muss schon genau hinsehenen. Beim Bedarfsausweis steht direkt unter Energieausweis „Erfasster Energieverbrauch des Gebäudes". Außerdem sind die Bezeichnungen „Energiebedarf" und „Energieverbrauchskennwert" direkt über der Farbskala unterschiedlich.
Die Energieeffizienz wird mit einer Farbskala verdeutlich.
Beim Energieausweis gilt ganz eindeutig: je grüner, desto besser. Im grünen Bereich ist der Energiebedarf des Gebäudes am niedrigsten. Auf dem Energieausweis sind außerdem Vergleichswerte angegeben, an denen man sich zusätzlich orientieren kann.

Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Eigentümer müssen einen Energieausweis vorlegen, wenn sie das Gebäude verkaufen oder eine Wohnung vermieten wollen. Solange kein Verkauf oder Mieterwechsel stattfindet, wird kein Energieausweis benötigt.

Der Energiebedarf wird in Kilowattstunden (kWh) angegeben. Wie kann ich damit rechnen?
Zehn Kilowattstunden sind ein Liter Heizöl oder ein Kubikmeter Gas.

4. Wo werden die Ausweise ausgestellt?

Hierzu sind nur Fachleute berechtigt: Architekten, Ingenieure, Techniker, Schornsteinfeger sowie Bauhandwerker oder Handwerker aus dem Bereich Heizungsbau und Installation. Ausstellungsberechtigte müssen durch Aus- oder Fortbildung außerdem eine entsprechende Qualifikation erworben haben.

5. Was kostet ein Ausweis?

Der Verbrauchsausweis wird schon für Beträge zwischen 25 und 100 Euro, teilweise sogar noch billiger, angeboten. Der Bedarfsausweis kostet je nach Aufwand und Größe des Objektes etwa 200 bis 800 Euro. Bitte achten Sie darauf, dass Sie im Internet nicht an "Schwarze Schafe" geraten, die keine Qualifikation haben und Ihnen unbrauchbare Ausweise ausstellen. 

6. Wer muss das Ausstellen des Ausweises bezahlen?

Der Eigentümer trägt die Kosten der Erstellung des Energieausweises. Er kann die Kosten dabei allerdings nicht auf den Mieter umlegen, auch nicht als Betriebskosten.

7. Braucht jede einzelne Wohnung einen Energieausweis?

Nein, der Energieausweis wird immer für das gesamte Haus ausgestellt.

8. Können auch Mietinteressenten eine Kopie des Energieausweises verlangen?

Nein. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Kopie auszustellen. Er muss lediglich Einsicht in den Energieausweis verschaffen.
Haben auch die schon im Haus wohnenden Alt-Mieter Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis?
Nein. Der Ausweis muss nur zu Beginn des Mietverhältnisses, also den Mieterinteressenten, vorgelegt werden.

9. Wenn der Energieausweis auch Modernisierungsempfehlungen gibt, muss der Vermieter diese auch durchführen?

Nein. Es besteht keine Modernisierungspflicht für den Vermieter. Der Energieausweis will lediglich den Vermieter motivieren, eine bessere Energieeffizienz zu erzielen.

10. Was passiert, wenn der Vermieter keinen Energieausweis vorlegt oder die Angaben falsch sind?

Das sind Ordnungswidrigkeiten. Der Vermieter muss mit einem Bußgeld rechnen.

Unsere Tipps an Sie:

Wir bei Lilienruh, raten unseren Veräufer-Klienten zu absoluter Ehrlichkeit. Die energetische Betrachtung eines Hauses ist wertbildend und zeigt nicht zuletzt den Sanierungsbedarf für die Zukunft auf. Auch wenn das Gebäude nicht optimal dasteht, so verhindern Sie, dass falsche Angaben womöglich Schadensersatz oder Bußgelder nach sich ziehen. Außerdem stärkt es immer die Verhandlungsposition, wenn ehrliche Aussagen gemacht werden.

Unseren Käufer-Klienten in der Beratung empfehlen wir: Überprüfen Sie die Angaben so gut es geht selbst. Befragen Sie ehemalige Mieter nach ihren Verbrauchskosten und Nachzahlungen. Wie war die Vermietungssituation im Haus? Wieviele Personen haben tatsächlich dort gewohnt? Wurde mit Holzöfen etc. tüchtig dazugeheizt, stimmen die Heizölrechnungen lückenlos oder wurden einzelne "unter den Tisch" fallen gelassen? Rufen Sie gerne die Lieferfirma an und erkundigen Sie sich mit Einverständnis des Verkäufers über die Richtigkeit und Vollständigkeit der Lieferungen. Überprüfen Sie auch, ob die Warmwasserbereitung berücksichtigt wurde. Auch hier entstehen gerne Fehler, die das Ergebnis beeinflussen. Überprüfen Sie auch, ob die Angaben zur Nutz- und Wohnfläche nicht zugunsten des "bewohnten Teils" verschoben wurden, um den Verbrauch pro Quadratmeter zu senken. Und denken Sie daran: Die Ausweise werden nach Angaben des Verkäufers erstellt, der das Gebäude energetisch gerne optimiert darstellt. Und dafür gibt es viele Möglichkeiten.

Sollten Sie im Rahmen eines Privatkunden-Auftrages als Käufer oder Verkäufer bei Lilienruh Beratungsbedarf haben, wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an unser Team.


Montag, 13. Dezember 2010

Lilienruh Immobilienberatung: Tipps für den Hauskauf in Hamburg

Lilienruh Immobilienberatung: Tipps für den Hauskauf in Hamburg
www.lilienruh.de  
Lesen Sie hier einige unserer unverbindlichen Tipps für Ihren Immobilienkauf

Wohneigentum zur Zeit interessant
10 gute Gründe jetzt zu kaufen

Lilienruh Immobilienberatung

1. Die Zinsen sind sehr niedrig
Die Hypothekenzinsen sind in den vergangenen Jahren gefallen und befinden sich, trotz des moderaten Aufschwungs, immer noch nahe einem historischen Tiefstand.

Bei 80% -iger Beleihung sind zehnjährige Darlehen heute immer noch zu einem Effektivzinssatz von etwa 3,5 Prozent zu bekommen (Stand: Mitte Dezember 2010). Zum Vergleich: Der langjährige Durchschnittswert von zehnjährigen Hypothekendarlehen liegt bei mehr als sieben Prozent. Käufer sollten die derzeitige Zinsersparnis nutzen, um ihre Kredite mit 2-3% schneller zu tilgen und die Laufzeit damit überschaubar zu halten. Denn es ist ungewiss, wie teuer eine Anschlussfinanzierung werden kann. Bei einer Tilgung von einem Prozent dauert es gut 38 Jahre, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Wird die Tilgung aber auf zwei Prozent erhöht, reduziert sich die Zeit auf rund 27 Jahre. Im Hinblick auf die Ausbildungskosten der Kinder und die spätere Einkommenssituation im Rentenalter, sollten diese Erwägungen berücksichtigt werden.
2. Immobilienpreise bisher noch relativ konstant - bei gutem Angebot
Niedrige Zinsen führen dazu, dass Immobilieneigentum für vergleichsweise viele Menschen erschwinglich ist. Hinzu kommt das moderate Preisniveau in Deutschland. Während die Preise in fast allen europäischen Ländern - trotz Krise - noch immer deutlich über dem Niveau von 1995 liegen, haben sich deutsche Wohnimmobilien seitdem im Schnitt nur geringfügig verteuert. Der Erschwinglichkeitsindex, den das Center for Real Estate Studies (CRES) für den IVD ermittelt hat, weist historisch die besten Bedingungen für den Erwerb von Immobilien in Deutschland aus.Niedrige Zinsen führen dazu, dass Immobilieneigentum für vergleichsweise viele Menschen erschwinglich ist. Hinzu kommt das moderate Preisniveau in Deutschland. Während die Preise in fast allen europäischen Ländern - trotz Krise - noch immer deutlich über dem Niveau von 1995 liegen, haben sich deutsche Wohnimmobilien seitdem im Schnitt nur geringfügig verteuert. Der Erschwinglichkeitsindex, den das Center for Real Estate Studies (CRES) für den IVD ermittelt hat, weist historisch die besten Bedingungen für den Erwerb von Immobilien in Deutschland aus.


3. Steigende Preise und Mieten durch höhere Inflationsrate und energetische Sanierungen
Steigende Mieten und Wertsteigerungspotenziale machen Wohnimmobilien attraktiv. Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten für Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert im Jahr 2010 um 2,4 Prozent. Besonders groß war der Anstieg in den Großstädten. In Leipzig erhöhten sich die Neubaumieten um acht Prozent, in Nürnberg um sieben und in Kiel, Mannheim, Erlangen, Frankfurt am Main, Würzburg und Augsburg um fünf Prozent. Wachsende Mieten führen zu steigenden Renditen - insbesondere dann, wenn die Immobilie noch preisgünstig eingekauft worden ist. Die Vermietbarkeit von Immobilien ist in vielen Städten ausgezeichnet, das Mietausfallwagnis gering. Steigende Mieten und Wertsteigerungspotenziale machen Wohnimmobilien attraktiv. Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten für Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert im Jahr 2010 um 2,4 Prozent. Besonders groß war der Anstieg in den Großstädten. In Leipzig erhöhten sich die Neubaumieten um acht Prozent, in Nürnberg um sieben und in Kiel, Mannheim, Erlangen, Frankfurt am Main, Würzburg und Augsburg um fünf Prozent. Wachsende Mieten führen zu steigenden Renditen - insbesondere dann, wenn die Immobilie noch preisgünstig eingekauft worden ist. Die Vermietbarkeit von Immobilien ist in vielen Städten ausgezeichnet, das Mietausfallwagnis gering.

Relevante Mietsteigerungen sind aber zukünftig auch auf Grund der z.Zt. noch zeitlich unbeschränkten, 11%-igen Umlagefähigkeit von energetischen Sanierungskosten auf die Mieter zu erwarten.


4. Attraktive Renditemöglichkeit
Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite. Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent. Zum Vergleich: Die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent. Festgeldkonten bieten im Herbst 2010 einen Zinssatz von wenig mehr als einem Prozent.Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite. Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent. Zum Vergleich: Die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent. Festgeldkonten bieten im Herbst 2010 einen Zinssatz von wenig mehr als einem Prozent.


5. Krisensichere Anlage
Ein wichtiger Vorteil von Wohnimmobilien ist ihre hohe Wertstabilität. Selbst während der Finanzkrise sind deutsche Wohnungen im Wert leicht gestiegen. Im Jahr 2008 erhöhte sich ihr Wert im Schnitt um 0,6 Prozent, 2009 um ein Prozent. Zum Vergleich: Der DAX ist in diesem Zeitraum um über 25 Prozent gefallen. Diese Sicherheit macht Immobilien zu einer der beliebtesten Anlageklassen.


6. Potenzieller Schutz vor Geldentwertung
Auch wenn die Inflation momentan sehr niedrig erscheint, ist die Geldentwertung tägliche Realität. Schon bei einer Inflation von nur zwei Prozent nimmt die Kaufkraft eines Geldvermögens im Verlauf der Jahre deutlich ab: 20.000 Euro haben bei einer Inflation von zwei Prozent nach zehn Jahren nur noch einen Wert von 16.407 Euro. Wohnimmobilien bieten nicht nur als Sachwert, sondern auch im Hinblick auf den Ertragswert bei Vermietung, Aussicht auf einen guten Schutz vor Inflation.


7. Bessere Vermögensbildung für das Alter
Immobilieneigentümer verfügen im Alter über ein wesentlich höheres Vermögen als Mieter. Eine Untersuchung des Marktforschungsunternehmens empirica ergab: Immobilieneigentümer im Alter zwischen 55 und 59 Jahren besitzen etwa sechsmal so viel Vermögen wie Mieter. Während Immobilieneigentümer mit einem Monatseinkommen von 2.000 bis 2.500 Euro bei Eintritt in den Ruhestand über ein Vermögen von etwa 229.000 Euro verfügen, sind es bei Mietern mit ähnlichem Einkommen nur knapp 37.000 Euro.


8. Mobile Arbeitswelt - kein Problem
Das Arbeitsleben erfordert heute eine zunehmende Mobilität. Doch auch wenn Eigentümer ihre Immobilie wegen eines Umzugs nicht mehr selbst bewohnen können, ist ein Verkauf nicht zwingend erforderlich. Die Immobilie kann künftig vermietet und als Kapitalanlage genutzt werden und so weiterhin Bestandteil des Vermögensaufbaus bleiben. Um ihre Flexibilität nicht zu beeinträchtigen, sollten Käufer daher auch auf eine gute Vermietbarkeit achten.


9. Keine Miete im Seniorenalter
Im Grunde gibt es keine bessere Altersvorsorge als das selbstgenutzte Wohneigentum. Denn die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis, insbesondere vor dem Hintergrund niedriger staatlicher Renten. Wer im Alter keine Miete zahlen muss, hat in der Regel deutlich mehr Geld zur freien Verfügung. Im Schnitt verbessert selbstgenutztes Wohneigentum die Netto-Einkommenssituation für Senioren um etwa 30 Prozent. Das bedeutet: Immobilieneigentum bietet ein wesentliches Plus an Lebensqualität. Der höhere Tilgungssatz von zwei Prozent oder mehr gewährleistet, dass die Immobilie bei Eintritt in den Ruhestand auch wirklich bezahlt ist.


10. Vorteile im Erbfall
Selbstgenutztes Wohneigentum ist von der Erbschaftssteuer befreit. Wird Wohneigentum unter Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnerschaften vererbt, ist unabhängig vom Wert der Immobilie keine Erbschaftssteuer zu zahlen. Kinder müssen ebenfalls keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist. Dies gilt auch für Enkel, wenn deren Eltern bereits verstorben sind. Diese Regelungen gelten allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Erben die Immobilie in den ersten zehn Jahren nach der Erbschaft nicht verkaufen, vermieten oder verpachten.

Tipps für den Hauskauf in Hamburg

 
Lilienruh Immobilienberatung
  Lesen Sie hier einige unserer unverbindlichen Tipps für den Kauf Ihrer Immobilie in Hamburg. Weitere nützliche Informationen, sowie unsere Checklisten und Infoblätter können Sie über unsere Internetseite und unser Büro beziehen. 

1.  Achten Sie auf die gute (oder schlechte) Lage des Objekts
Anm.: Statistiken, Standortbeschreibungen und Wertentwicklungsdaten der einzelnen Stadtteile, können Sie in unserem Büro erfragen. 

• Ausrichtung der Immobilie / Himmelsrichtungen
• Öffentliche Verkehrsmittel
• Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, welche
• Schulen und Kindergärten welche,
• Freizeiteinrichtungen wie z.B. Spielplätze, Schwimmbad, Minigolf, Park, Kino
• Verkehrsanbindung wie z.B. Autobahn, Bahnstrecken, Flughafen, Hafen
• Nachbarn mit vielen Kindern oder Tieren, Ältere Bewohnerstruktur,
• Reines Wohngebiet, Industriegebiet, Teilgewerbegebiet
• Erbpachtgrundstück

Fragen Sie Nachbarn, was eventuell stört oder fehlt, ob die Straße z.B. ausgebaut wird oder Baustellen geplant sind. Besuchen sie die Immobilie zu unterschiedlichen Tageszeiten - auch unter der Woche, um sich ein Bild vom Verkehr oder den Geräusch- und Lichtverhältnissen zu machen. Am Wochenende, wenn viele Besichtigungen stattfinden, ist es meistens ruhiger.

Tipp: Bitte immer ganz aktuell
Lassen Sie sich immer ganz aktuelle Pläne zeigen. Grundbuch (alle Abteilungen), Katasterauszug, Liegenschaftspläne, Baulastenverzeichnis, Teilungserklärungen... alles sollte so aktuell und vollständig wie möglich sein. Diese Unterlagen sind wertbestimmend und gleichzeitig können sich die dortigen Angaben jederzeit zum Nachteil des potentiellen Erwerbers ändern, oder nicht mehr aktuell sein.
Ältere Unterlagen oder Auszüge ohne Datum der Ausstellung und sollten Sie daher immer ablehnen! Gleiches gilt für Wartungs-, TÜV- und Messprotokolle.

Tipp: Alle Angaben so gut es geht selber nachprüfen
Messen Sie bitte das Grundstück nach und sehen Sie nach Vermessungssteinen/-punkten. Wem gehört die Einfriedung, wie und wohin wird Wasser abgeleitet, sind Überwegungen zu den Einfahrten angelegt, wem gehören welche grenznahen Bäume - sind diese verkehrssicher, sind angegebene Wege und Wegzeiten realistisch...

2.  Achten Sie auf den Zustand des Gebäudes

Sollte Ihnen ein Haus auf den ersten Blick gut gefallen, vereinbaren Sie, wenn möglich, einen 2. Besichtigungstermin. Fragen Sie, falls Sie über weniger handwerkliche Kenntnisse verfügen, einen Fachmann, den Ihnen Ihr Lilienruh Berater auf Wunsch auch gerne vermittelt. 
Wollen Sie die Sache erst mal selbst in die Hand nehmen, nehmen Sie sich Ihr "Prüfmaterial" und unsere Checklisten mit:
Zollstock, Wasserwaage, ein langes Maßband, Taschenlampe, Schraubenzieher, Fotoapparat, gutes Schuhwerk, kleine Tütchen für Proben etc.
Machen Sie viele Fotos. Leuchten Sie in die Abseiten, riechen Sie, tasten und klopfen Sie alles ab. Lieber jetzt ein bißchen albern wirken, als sich nachher jahrelang ärgern, dass man etwas nicht bemerkt hat.

Hier eine nicht abschließende Liste der Punkte, auf die Sie achten sollten:

• Dunkle Stellen an den inneren Fensterrahmen deuten auf schlechte Belüftung in den Räumen hin.
• größere Setzrisse an den Deckenfugen,
• Unebenheiten an Holz und Deckenböden,
• feuchte Wasserflecken auf dem Dachboden,
• dunkle Ränder am Schornstein,
• Wasserränder im Keller, Risse im Kellerboden
• Rost und Verfärbungen an Wasser - und Gasleitungen,
• kleine Bohrlöcher oder Fraßspuren vom Holzbock u.a. im Gebälk
  Auf folgende Punkte ist beim Hauskauf zu achten. Wie ist der Zustand von:

• Fenster und Türen,
• Dach und Dachisolierung, Schornstein,
• Wasserleitungen, Abwasserleitungen,
• Stromverteilung und Stromkabel, Schutzleiter
• Fußböden,
• Hausanschlüsse wie Gas, Wasser, Strom,
• Heizung, Öltanks, Heizkörper und Leitungen, Vorsicht bei Nachtspeicherheizung
• Außenfassade, Asbestverkleidungen

3.  Die Aufteilung:

Bei der Aufteilung sind einige Punkte zu beachten. Sie sollte aber vor allem Ihren ganz persönlichen Bedürfnissen entsprechen; jetzt - und auch in näherer Zukunft. 
Sind noch Kinder geplant, oder gehen sie schon bald aus dem Haus, sollen Angehörige im Alter aufgenommen werden oder eine Haushaltshilfe/Au Pair? Wie stellen Sie sich selbst Ihren Wohnsitz im Alter vor? Ist z.B. ein Treppenlift möglich oder ein barrierefries Bad im Erdgeschoss?

Es gibt also Merkmale die eher unpraktisch sind und einen späteren Wiederverkauf erheblich erschweren können.
Z.B.:
• Bad ohne Fenster,
• Terrasse und Wohnzimmer zur Nordseite oder zur Straße,
• kleine Küchen und Wohnzimmer,
• kein Balkon,
• wenige Räume oder schlauchartige - z.B. großes Haus mit nur 2-3 Zimmern, Lange Flure
• viele Dachschrägen in den Zimmern - keine Abstellmöglichkeiten für Möbel
• Badezimmer nur unten - Schlafräume oben
• wenig Abstellmöglichkeiten für Koffer, Staubsauger,Fahrräder, Gartenbedarf usw.
• mehrere Durchgangszimmer
 Viele Schwellen und Treppen, Kein Bad oder WC im Erdgeschoss können das Alter  erschwerlich machen.

4. Der Preis

Lassen Sie sich den avisierten Kaufpreis genau erklären. Wo liegt der qm-Preis in dieser Gegend. Ist das Grundstück gut geschnitten oder muss zwischen Vorderland und wertloserem Hinterland unterschieden werden. Der Gutachterausschuss teilt Ihnen in Verbindung mit Adresse, qm-Angaben von Grundstück und Immobilie, Baujahr und Versicherungswert der Feuerkasse einen Näherungswert mit. Dieser ist nicht der reelle Kaufpreis, da er die Verhältnisse zu ungenau berücksichtigt. Er kann aber eine Richtung weisen.

Versuchen Sie über den Kaufpreis gleich noch Extras mit zu erwerben. Im Kaufpreis können z.B. 

• Einbauküche mit E-Geräte,
• Gartenhaus,
• Garage oder Tiefgaragenstellplatz,
• eine Renovierung seitens des Verkäufers,
• Mobiliar,
• Kamin oder Kaminofen,
• Markise,
• besondere Beleuchtung,
• Videoanlage,
• Telefonanlage
bereits enthalten sein. Rollläden, Armaturen im Bad, feste Einbauschränke, Lichtschalter, Pflanzen im Garten, Alarmanlage, feststehendes Gartenhaus sind auf jeden Fall im Kaufpreis enthalten. Außer der Eigentümer informiert Sie bei der Besichtigung über die Mitnahme bestimmter Einbauten.

Tipp: Inventar glaubhaft und separat im KV ausweisen
Ist im Kaufpreis bestimmtes Inventar oder feste Einbauten wie. z.B. Einbauküche, Sauna, Ofenkamin, Treppenlift, verklebte Teppichböden oder Einbaumöbel enthalten, ist auf diese Einbauten keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen.
Im Kaufvertrag müssen diese Gegenstände alle einzeln aufgeführt und mit einem glaubhaften Preis versehen sein.
Lassen Sie sich alle dazugehörenden Kaufbelege und Prospekte etc. aushändigen, sofern sie noch vorhanden sind. Ggf. können Sie sogar noch in die Gewährleistung eintreten. Auch der Heizölbestand sollte separat erstanden werden.
Das Inventar sollte nicht mehr als 8% der Kaufsumme ausmachen, um das Finanzamt nicht stutzig zu machen. Manche Makler raten hier den Käufern, mindestens 18% als Inventar auszuweisen - Wir halten diese Praxis für sehr bedenklich.
Bei einem höheren Anteil, könnten Sie ggf. in den Verdacht kommen, die Grunderwerbssteuer bewusst gering zu halten. Das Finanzamt kann in solchen Fällen die Kaufbelege anfordern, oder auf Ihren Kosten einen Sachverständigen Schätzer schicken, der womöglich nur noch den Alterswert feststellt oder nach der Renovierung die alte Küche oder anderes Inventar gar nicht mehr vorfindet...
Ist aber alles glaubhaft und belegbar, wird das Finanzamt nur auf den Haus- und Grundstücksanteil die Grunderwerbsteuer berechnen.

Wichtig: Sehen Sie auf jeden Fall das Baulastenverzeichnis des Hausgrundstückes ein.
Baulasten können den Wert oder die spätere Verwertbarkeit Ihres Grundstücks erheblich beeinträchtigen. Das Baulastenverzeichnis wird bei der Stadt geführt. Dort sind z.B Grenzbaurechte, Überwegungsrechte oder Baurechte des Nachbarn auf dem Grundstück eingetragen. Sie können auch Ihren Notar beauftragen, eine verbindliche Auskunft über mögliche Eintragungen einzuholen und diese im Notarvertrag zu erwähnen.

5. "Nebenkosten" beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie sind vom Käufer folgende Kosten zu bezahlen.

Kaufpreis der Immobilie
Notarkosten ca. 1-2 % des Kaufpreises (je nach Aufwand der Gestaltung z.B. Anderkonto etc.)
Grunderwerbsteuer 4,5 % des Kaufpreises bzw. siehe untenstehenden Tipp.
Grundbuchamt ca. 0,5 % des Kaufpreises, jedoch meist in den Notarkosten enthalten.
Finanzierungskosten
Maklergebühren von  6,25 % des Kaufpreises + ges. Mwst.
ggf. Genehmigung des Verwalters 0,2 % des Kaufpreises
Die Kaufnebenkosten sind innerhalb 2-4 Wochen zu bezahlen.
Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Übergabe der Immobilie werden mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart.

Im Internet gibt es zahlreiche Anbieter von nützlichen Nebenkostenrechnern beim Hauskauf, die Ihnen helfen, variable Alternativen durchzuspielen.
Einen Notarkosten- und Grundbuchkostenrechner finden Sie auf unserer Internetseite verlinkt.

Die Grunderwerbssteuer

Der Erwerb inländischer Grundstücke unterliegt der Grunderwerbsteuer. Für die Besteuerung des Erwerbs von sämtlichen Grundstücken, die in Hamburg belegen sind, besteht eine zentrale Zuständigkeit bei der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg. Der Steuersatz beträgt für alle Erwerbsvorgänge, die nach dem 31.12.2008 in Hamburg verwirklicht worden sind, 4,5 %. Für andere Bundesländer gelten u.U. andere Steuersätze.
Die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg besteht aus vier Teilbezirken. Die interne Zuständigkeit richtet sich nach der Gemarkung der betroffenen Grundstücke.
Nachdem der Notarvertrag geschlossen wurde, erhalten Sie den Grunderwerbssteuerbescheid. Jeder einzelne Eigentümer nach seinem Anteil am Wohneigentum! Sollten Sie als Ehepaar ein Haus zu je 1/2 ideellem Anteils erwerben, beachten Sie, dass jeder von Ihnen einen betragsmäßig gleichlautenden Bescheid erhält, auf die hin zu zahlen ist. Der zweite ist also leider kein Duplikat, sondern ein eigener Bescheid...
Nach Entrichten Ihrer Grunderwerbssteuer erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, mit der Sie beim Grundbuchamt die Eigentums-Umschreibung beantragen können. Diese Umschreibung dauert in Hamburg, je nach Arbeitsbelastung der Mitarbeiter am Gericht, ca. 6 Wochen.

Tipp: Verkürzen Sie Bearbeiterzeiten
Um Bearbeiterfristen so kurz wie möglich zu gestalten, sollten Sie höfliche Eil-Vermerke anbringen. Bitten Sie Ihren Notar ebenfalls, von Ihm ausgehende Schreiben mit Eil-Vermerken zu versehen.
Kurze Bearbeiterzeiten und eine schnelle Eigentumsumschreibung im Grundbuch können je nach Fall folgende Vorteile haben:
Sie sparen Anderkontengebühren, verkürzen Leerstand und mögliche Versicherungsprobleme des Gebäudes, schützen den Status quo (z.B., wenn Gläubiger zwischenzeitlich Forderungen eintragen lassen wollen), verhindern kriminellen Doppelverkauf, oder eine hindernde Vermietung der Kaufimmobilie...

6. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Lageplan
Lesen Sie hierzu die WohnflächenVO auf unserer Internetseite, die leicht verständlich ist.

Die tatsächliche Wohnfläche spielt für Preis, Energieverbrauch, Sanierungs- bzw. Renovierungskosten eine entscheidende Rolle. 
Bei einer wirtschaftlichen Ertragsberechnung spielt sie für die erzielbare Miete eine Rolle. 
Prüfen sollten Sie auch, ob eventuelle spätere Ausbauten rechtlich möglich sind.
Sind vorhandene Aus- und Umbauten wirklich genehmigt worden, oder hat sich ein Hobby-Heimwerker verwirklicht? Dürfte man dort auch vermieten? Ist der Dachboden tatsächlich eine mögliche Ausbaureserve? In der Bauakte finden Sie Antworten. Beim Bauamt erteilt man Ihnen auch weitere Auskünfte und erklärt Ihnen die Unterlagen.
Akteneinsicht können Sie nach Vollmachtserteilung durch den Eigentümer im Bauamt nehmen. Hier entsteht eine Gebühr von ca.10 €. Gegen eine etwas höhere Gebühr können Sie auch Akten oder Aktenteile tageweise mitnehmen. Kostenpflichtige Kopien machen Ihnen die Mitarbeiter gerne auch vor Ort.
Sollten Sie fachkundigen Rat beim Behördengang benötigen, helfen wir von Lilienruh Ihnen gerne weiter und begleiten Sie.

Ein paar Worte zum Schluss:

Wichtig ist nicht zuletzt: Hören Sie auf Ihr Herz und haben Sie Mut. Es sind  immer auch Ihre ganz persönlichen Bedürfnisse und die individuellen Merkmale der Immobilie ausschlaggebend für die Beurteilung! Lassen Sie sich die Zeit, die Sie benötigen, um alle Punkte eingehend und abschließend zu prüfen.
Wir freuen uns jedenfalls, Ihnen bei der Suche nach Ihrem neuen Zuhause behilflich sein zu können.

Ihre Immobilienberater von Lilienruh - www.lilienruh.de