Tipps für den Hauskauf in Hamburg

 

Lilienruh Immobilienberatung

http://www.lilienruh.de/

  Lesen Sie hier einige unserer unverbindlichen Tipps für den Kauf Ihrer Immobilie in Hamburg. Weitere nützliche Informationen, sowie unsere Checklisten und Infoblätter können Sie über unsere Internetseite und unser Büro beziehen. 

1.  Achten Sie auf die gute (oder schlechte) Lage des Objekts

Anm.: Statistiken, Standortbeschreibungen und Wertentwicklungsdaten der einzelnen Stadtteile, können Sie in unserem Büro erfragen. 

• Ausrichtung der Immobilie / Himmelsrichtungen
• Öffentliche Verkehrsmittel
• Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, welche
• Schulen und Kindergärten welche,
• Freizeiteinrichtungen wie z.B. Spielplätze, Schwimmbad, Minigolf, Park, Kino
• Verkehrsanbindung wie z.B. Autobahn, Bahnstrecken, Flughafen, Hafen
• Nachbarn mit vielen Kindern oder Tieren, Ältere Bewohnerstruktur,
• Reines Wohngebiet, Industriegebiet, Teilgewerbegebiet
• Erbpachtgrundstück

Fragen Sie Nachbarn, was eventuell stört oder fehlt, ob die Straße z.B. ausgebaut wird oder Baustellen geplant sind. Besuchen sie die Immobilie zu unterschiedlichen Tageszeiten - auch unter der Woche, um sich ein Bild vom Verkehr oder den Geräusch- und Lichtverhältnissen zu machen. Am Wochenende, wenn viele Besichtigungen stattfinden, ist es meistens ruhiger.

Tipp: Bitte immer ganz aktuell

Lassen Sie sich immer ganz aktuelle Pläne zeigen. Grundbuch (alle Abteilungen), Katasterauszug, Liegenschaftspläne, Baulastenverzeichnis, Teilungserklärungen... alles sollte so aktuell und vollständig wie möglich sein. Diese Unterlagen sind wertbestimmend und gleichzeitig können sich die dortigen Angaben jederzeit zum Nachteil des potentiellen Erwerbers ändern, oder nicht mehr aktuell sein.

Ältere Unterlagen oder Auszüge ohne Datum der Ausstellung und sollten Sie daher immer ablehnen! Gleiches gilt für Wartungs-, TÜV- und Messprotokolle.

Tipp: Alle Angaben so gut es geht selber nachprüfen

Messen Sie bitte das Grundstück nach und sehen Sie nach Vermessungssteinen/-punkten. Wem gehört die Einfriedung, wie und wohin wird Wasser abgeleitet, sind Überwegungen zu den Einfahrten angelegt, wem gehören welche grenznahen Bäume - sind diese verkehrssicher, sind angegebene Wege und Wegzeiten realistisch...

2.  Achten Sie auf den Zustand des Gebäudes

Sollte Ihnen ein Haus auf den ersten Blick gut gefallen, vereinbaren Sie, wenn möglich, einen 2. Besichtigungstermin. Fragen Sie, falls Sie über weniger handwerkliche Kenntnisse verfügen, einen Fachmann, den Ihnen Ihr Lilienruh Berater auf Wunsch auch gerne vermittelt. 

Wollen Sie die Sache erst mal selbst in die Hand nehmen, nehmen Sie sich Ihr "Prüfmaterial" und unsere Checklisten mit:

Zollstock, Wasserwaage, ein langes Maßband, Taschenlampe, Schraubenzieher, Fotoapparat, gutes Schuhwerk, kleine Tütchen für Proben etc.
Machen Sie viele Fotos. Leuchten Sie in die Abseiten, riechen Sie, tasten und klopfen Sie alles ab. Lieber jetzt ein bißchen albern wirken, als sich nachher jahrelang ärgern, dass man etwas nicht bemerkt hat.

Hier eine nicht abschließende Liste der Punkte, auf die Sie achten sollten:

• Dunkle Stellen an den inneren Fensterrahmen deuten auf schlechte Belüftung in den Räumen hin.
• größere Setzrisse an den Deckenfugen,
• Unebenheiten an Holz und Deckenböden,
• feuchte Wasserflecken auf dem Dachboden,
• dunkle Ränder am Schornstein,
• Wasserränder im Keller, Risse im Kellerboden
• Rost und Verfärbungen an Wasser - und Gasleitungen,
• kleine Bohrlöcher oder Fraßspuren vom Holzbock u.a. im Gebälk
  Auf folgende Punkte ist beim Hauskauf zu achten. Wie ist der Zustand von:

• Fenster und Türen,
• Dach und Dachisolierung, Schornstein,
• Wasserleitungen, Abwasserleitungen,
• Stromverteilung und Stromkabel, Schutzleiter
• Fußböden,
• Hausanschlüsse wie Gas, Wasser, Strom,
• Heizung, Öltanks, Heizkörper und Leitungen, Vorsicht bei Nachtspeicherheizung
• Außenfassade, Asbestverkleidungen

3.  Die Aufteilung:

Bei der Aufteilung sind einige Punkte zu beachten. Sie sollte aber vor allem Ihren ganz persönlichen Bedürfnissen entsprechen; jetzt - und auch in näherer Zukunft. 

Sind noch Kinder geplant, oder gehen sie schon bald aus dem Haus, sollen Angehörige im Alter aufgenommen werden oder eine Haushaltshilfe/Au Pair? Wie stellen Sie sich selbst Ihren Wohnsitz im Alter vor? Ist z.B. ein Treppenlift möglich oder ein barrierefries Bad im Erdgeschoss?

Es gibt also Merkmale die eher unpraktisch sind und einen späteren Wiederverkauf erheblich erschweren können.

Z.B.:

• Bad ohne Fenster,
• Terrasse und Wohnzimmer zur Nordseite oder zur Straße,
• kleine Küchen und Wohnzimmer,
• kein Balkon,
• wenige Räume oder schlauchartige - z.B. großes Haus mit nur 2-3 Zimmern, Lange Flure
• viele Dachschrägen in den Zimmern - keine Abstellmöglichkeiten für Möbel
• Badezimmer nur unten - Schlafräume oben
• wenig Abstellmöglichkeiten für Koffer, Staubsauger,Fahrräder, Gartenbedarf usw.
• mehrere Durchgangszimmer

 Viele Schwellen und Treppen, Kein Bad oder WC im Erdgeschoss können das Alter  erschwerlich machen.

4. Der Preis

Lassen Sie sich den avisierten Kaufpreis genau erklären. Wo liegt der qm-Preis in dieser Gegend. Ist das Grundstück gut geschnitten oder muss zwischen Vorderland und wertloserem Hinterland unterschieden werden. Der Gutachterausschuss teilt Ihnen in Verbindung mit Adresse, qm-Angaben von Grundstück und Immobilie, Baujahr und Versicherungswert der Feuerkasse einen Näherungswert mit. Dieser ist nicht der reelle Kaufpreis, da er die Verhältnisse zu ungenau berücksichtigt. Er kann aber eine Richtung weisen.

Versuchen Sie über den Kaufpreis gleich noch Extras mit zu erwerben. Im Kaufpreis können z.B. 

• Einbauküche mit E-Geräte,
• Gartenhaus,
• Garage oder Tiefgaragenstellplatz,
• eine Renovierung seitens des Verkäufers,
• Mobiliar,
• Kamin oder Kaminofen,
• Markise,
• besondere Beleuchtung,
• Videoanlage,
• Telefonanlage
bereits enthalten sein. Rollläden, Armaturen im Bad, feste Einbauschränke, Lichtschalter, Pflanzen im Garten, Alarmanlage, feststehendes Gartenhaus sind auf jeden Fall im Kaufpreis enthalten. Außer der Eigentümer informiert Sie bei der Besichtigung über die Mitnahme bestimmter Einbauten.

Tipp: Inventar glaubhaft und separat im KV ausweisen
Ist im Kaufpreis bestimmtes Inventar oder feste Einbauten wie. z.B. Einbauküche, Sauna, Ofenkamin, Treppenlift, verklebte Teppichböden oder Einbaumöbel enthalten, ist auf diese Einbauten keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Im Kaufvertrag müssen diese Gegenstände alle einzeln aufgeführt und mit einem glaubhaften Preis versehen sein.

Lassen Sie sich alle dazugehörenden Kaufbelege und Prospekte etc. aushändigen, sofern sie noch vorhanden sind. Ggf. können Sie sogar noch in die Gewährleistung eintreten. Auch der Heizölbestand sollte separat erstanden werden.

Das Inventar sollte nicht mehr als 8% der Kaufsumme ausmachen, um das Finanzamt nicht stutzig zu machen. Manche Makler raten hier den Käufern, mindestens 18% als Inventar auszuweisen - Wir halten diese Praxis für sehr bedenklich.

Bei einem höheren Anteil, könnten Sie ggf. in den Verdacht kommen, die Grunderwerbssteuer bewusst gering zu halten. Das Finanzamt kann in solchen Fällen die Kaufbelege anfordern, oder auf Ihren Kosten einen Sachverständigen Schätzer schicken, der womöglich nur noch den Alterswert feststellt oder nach der Renovierung die alte Küche oder anderes Inventar gar nicht mehr vorfindet...

Ist aber alles glaubhaft und belegbar, wird das Finanzamt nur auf den Haus- und Grundstücksanteil die Grunderwerbsteuer berechnen.

Wichtig: Sehen Sie auf jeden Fall das Baulastenverzeichnis des Hausgrundstückes ein.
Baulasten können den Wert oder die spätere Verwertbarkeit Ihres Grundstücks erheblich beeinträchtigen. Das Baulastenverzeichnis wird bei der Stadt geführt. Dort sind z.B Grenzbaurechte, Überwegungsrechte oder Baurechte des Nachbarn auf dem Grundstück eingetragen. Sie können auch Ihren Notar beauftragen, eine verbindliche Auskunft über mögliche Eintragungen einzuholen und diese im Notarvertrag zu erwähnen.

5. "Nebenkosten" beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie sind vom Käufer folgende Kosten zu bezahlen.

Kaufpreis der Immobilie
Notarkosten ca. 1-2 % des Kaufpreises (je nach Aufwand der Gestaltung z.B. Anderkonto etc.)
Grunderwerbsteuer 4,5 % des Kaufpreises bzw. siehe untenstehenden Tipp.
Grundbuchamt ca. 0,5 % des Kaufpreises, jedoch meist in den Notarkosten enthalten.
Finanzierungskosten

Maklergebühren von  6,25 % des Kaufpreises + ges. Mwst.
ggf. Genehmigung des Verwalters 0,2 % des Kaufpreises

Die Kaufnebenkosten sind innerhalb 2-4 Wochen zu bezahlen.

Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Übergabe der Immobilie werden mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart.

Im Internet gibt es zahlreiche Anbieter von nützlichen Nebenkostenrechnern beim Hauskauf, die Ihnen helfen, variable Alternativen durchzuspielen.

Einen Notarkosten- und Grundbuchkostenrechner finden Sie auf unserer Internetseite verlinkt.

Die Grunderwerbssteuer

Der Erwerb inländischer Grundstücke unterliegt der Grunderwerbsteuer. Für die Besteuerung des Erwerbs von sämtlichen Grundstücken, die in Hamburg belegen sind, besteht eine zentrale Zuständigkeit bei der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg. Der Steuersatz beträgt für alle Erwerbsvorgänge, die nach dem 31.12.2008 in Hamburg verwirklicht worden sind, 4,5 %. Für andere Bundesländer gelten u.U. andere Steuersätze.
Die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg besteht aus vier Teilbezirken. Die interne Zuständigkeit richtet sich nach der Gemarkung der betroffenen Grundstücke.

Nachdem der Notarvertrag geschlossen wurde, erhalten Sie den Grunderwerbssteuerbescheid. Jeder einzelne Eigentümer nach seinem Anteil am Wohneigentum! Sollten Sie als Ehepaar ein Haus zu je 1/2 ideellem Anteils erwerben, beachten Sie, dass jeder von Ihnen einen betragsmäßig gleichlautenden Bescheid erhält, auf die hin zu zahlen ist. Der zweite ist also leider kein Duplikat, sondern ein eigener Bescheid...

Nach Entrichten Ihrer Grunderwerbssteuer erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, mit der Sie beim Grundbuchamt die Eigentums-Umschreibung beantragen können. Diese Umschreibung dauert in Hamburg, je nach Arbeitsbelastung der Mitarbeiter am Gericht, ca. 6 Wochen.

Tipp: Verkürzen Sie Bearbeiterzeiten

Um Bearbeiterfristen so kurz wie möglich zu gestalten, sollten Sie höfliche Eil-Vermerke anbringen. Bitten Sie Ihren Notar ebenfalls, von Ihm ausgehende Schreiben mit Eil-Vermerken zu versehen.

Kurze Bearbeiterzeiten und eine schnelle Eigentumsumschreibung im Grundbuch können je nach Fall folgende Vorteile haben:

Sie sparen Anderkontengebühren, verkürzen Leerstand und mögliche Versicherungsprobleme des Gebäudes, schützen den Status quo (z.B., wenn Gläubiger zwischenzeitlich Forderungen eintragen lassen wollen), verhindern kriminellen Doppelverkauf, oder eine hindernde Vermietung der Kaufimmobilie...

6. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Lageplan

Lesen Sie hierzu die WohnflächenVO auf unserer Internetseite, die leicht verständlich ist.

Die tatsächliche Wohnfläche spielt für Preis, Energieverbrauch, Sanierungs- bzw. Renovierungskosten eine entscheidende Rolle. 

Bei einer wirtschaftlichen Ertragsberechnung spielt sie für die erzielbare Miete eine Rolle. 

Prüfen sollten Sie auch, ob eventuelle spätere Ausbauten rechtlich möglich sind.

Sind vorhandene Aus- und Umbauten wirklich genehmigt worden, oder hat sich ein Hobby-Heimwerker verwirklicht? Dürfte man dort auch vermieten? Ist der Dachboden tatsächlich eine mögliche Ausbaureserve? In der Bauakte finden Sie Antworten. Beim Bauamt erteilt man Ihnen auch weitere Auskünfte und erklärt Ihnen die Unterlagen.

Akteneinsicht können Sie nach Vollmachtserteilung durch den Eigentümer im Bauamt nehmen. Hier entsteht eine Gebühr von ca.10 €. Gegen eine etwas höhere Gebühr können Sie auch Akten oder Aktenteile tageweise mitnehmen. Kostenpflichtige Kopien machen Ihnen die Mitarbeiter gerne auch vor Ort.

Sollten Sie fachkundigen Rat beim Behördengang benötigen, helfen wir von Lilienruh Ihnen gerne weiter und begleiten Sie.

Ein paar Worte zum Schluss:

Wichtig ist nicht zuletzt: Hören Sie auf Ihr Herz und haben Sie Mut. Es sind  immer auch Ihre ganz persönlichen Bedürfnisse und die individuellen Merkmale der Immobilie ausschlaggebend für die Beurteilung! Lassen Sie sich die Zeit, die Sie benötigen, um alle Punkte eingehend und abschließend zu prüfen.
Wir freuen uns jedenfalls, Ihnen bei der Suche nach Ihrem neuen Zuhause behilflich sein zu können.

Ihre Immobilienberater von Lilienruh - www.lilienruh.de