Die 7 häufigsten Steuerfallen bei Angehörigen-Mietverträgen!
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Ein Mietvertrag unter Freunden bzw. Verwandten: Spielt das Finanzamt da überhaupt mit? Grundsätzlich: Ja. Jedenfalls so lange es sich bei den vermieteten Räumlichkeiten um eine abgeschlossene Wohnung handelt und Sie nicht nur beispielsweise ein einzelnes Zimmer innerhalb Ihrer eigenen Wohnung vermieten. Worauf es noch zu achten gilt, zeigt diese Topstory.
Vermieten Sie an Angehörige bzw. an Bekannte zum „Freundschaftspreis”, sollten Sie sich dabei an ein paar Spielregeln halten, sonst könnte Ihnen Ärger mit dem Finanzamt ins Haus stehen.
STICHWORT: FREMDVERGLEICH
STICHWORT: FREMDVERGLEICH
Die oberste Regel bei Angehörigen-Mietverträgen lautet: Machen Sie alles genau so, wie Sie es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würden. Die 7 häufigsten Fallen, die es dabei zu vermeiden gilt, finden Sie hier:
Falle Nr. 1: Mietvertrag fehlt
Schließen Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag. Nehmen Sie dazu ein Formular, zu dem Sie auch bei jedem „fremden Mieter” greifen würden.
Falle Nr. 2: Miete wird unregelmäßig bezahlt
Doch mit dem richtigen Vertrag allein ist es noch nicht getan: Beide Seiten müssen sich auch genau an das, was im Mietvertrag steht, halten!
Das gilt besonders für die Mietzahlungen: Die müssen immer pünktlich und vollständig überwiesen werden. Vermeiden Sie Barzahlungen, denn das erweckt das Misstrauen des Finanzamts.
Besser: Lassen Sie sich vom Angehörigen die Miete per Dauerauftrag überweisen bzw. lassen Sie sich eine Einzugsermächtigung geben.
Besser: Lassen Sie sich vom Angehörigen die Miete per Dauerauftrag überweisen bzw. lassen Sie sich eine Einzugsermächtigung geben.
Falle Nr. 3: Keine klare Mietzinsstruktur erkennbar
Aus Ihrem Mietvertrag muss klar hervorgehen, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Lässt sich das nicht eindeutig anhand Ihres Mietvertrags ablesen, erkennt das Finanzamt Ihren Mietvertrag nicht an (BFH, Urteil v. 28.07.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531).
Damit Ihr Fremdvergleich nicht wackelt, sollten Sie eine Miete plus Vorauszahlungen vereinbaren!
Aus Ihrem Mietvertrag muss klar hervorgehen, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Lässt sich das nicht eindeutig anhand Ihres Mietvertrags ablesen, erkennt das Finanzamt Ihren Mietvertrag nicht an (BFH, Urteil v. 28.07.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531).
Damit Ihr Fremdvergleich nicht wackelt, sollten Sie eine Miete plus Vorauszahlungen vereinbaren!
Falle Nr. 4: Keine Abrechnung über die Betriebskosten
Damit auch wirklich alles so ist, wie bei jedem x-beliebigen fremden Mieter, sollten Sie regelmäßig über die entstandenen Betriebskosten abrechnen.
Kommt unterm Strich eine Nachzahlung für Ihren Mieter heraus, sollte das Geld nachweisbar vom Konto Ihres Mieters auf Ihr Konto fließen. Verzichten Sie auf keinen Fall auf die Nachzahlung, denn das würden Sie bei jedem anderen Mieter sicherlich auch nicht tun!
Kommt unterm Strich eine Nachzahlung für Ihren Mieter heraus, sollte das Geld nachweisbar vom Konto Ihres Mieters auf Ihr Konto fließen. Verzichten Sie auf keinen Fall auf die Nachzahlung, denn das würden Sie bei jedem anderen Mieter sicherlich auch nicht tun!
Falle Nr. 5: Die Miete fließt „hintenrum” wieder an Sie zurück
Apropos Geldfluss: Hüten Sie sich davor, dass die gezahlte Miete wieder quasi hinterrücks an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließt. Denn auch darauf achtet Ihr Finanzamt!
Erlaubt ist es aber, dass Sie z. B. Ihrer studierenden Tochter einen monatlichen Unterhalt zahlen und sie davon ihre Miete bestreitet.
Apropos Geldfluss: Hüten Sie sich davor, dass die gezahlte Miete wieder quasi hinterrücks an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließt. Denn auch darauf achtet Ihr Finanzamt!
Erlaubt ist es aber, dass Sie z. B. Ihrer studierenden Tochter einen monatlichen Unterhalt zahlen und sie davon ihre Miete bestreitet.
Falle Nr. 6: Starkes Missverhältnis zwischen den Einkünften und der Miethöhe
Vorsicht, wenn Sie eine teure Luxuswohnung an Ihren studierenden Sohn oder Ihre Tochter vermieten: Das Finanzamt schaut nämlich auch darauf, ob sich Ihr Verwandter die Miete überhaupt finanziell leisten kann, ohne damit seinen sonstigen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH, Urteil v. 28.01.1997, BStBl 1997 II, S. 655).
Falle Nr. 7: Zu günstig vermietet und damit Steuern verschenkt Zu wenig Miete dürfen Sie aber auch nicht von Ihrem Mieter verlangen, sonst riskieren Sie einen teilweisen Werbungskostenabzug. Für Ihre Steuererklärung 2011 gilt dafür noch die strenge 56 %-Grenze.
Das bedeutet: Verlangen Sie von Ihrem Mieter beispielweise nur 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, greift das Finanzamt zum Rotstift und streicht Ihnen 50 % Ihrer Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.
Damit könnten Sie z. B. die 10.000 EUR, die Sie neulich in die Badrenovierung gesteckt haben, auch nur zu 50 % absetzen. Sprich: Das Finanzamt wird Ihnen davon sehr wahrscheinlich nur 5.000 EUR als Werbungskosten anerkennen!
Diese „Billigvermietungsgrenze” von 56 % wird bereits für Ihre Steuererklärung 2012 auf 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben.
Das bedeutet: Verlangen Sie von Ihrem Mieter beispielweise nur 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, greift das Finanzamt zum Rotstift und streicht Ihnen 50 % Ihrer Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.
Damit könnten Sie z. B. die 10.000 EUR, die Sie neulich in die Badrenovierung gesteckt haben, auch nur zu 50 % absetzen. Sprich: Das Finanzamt wird Ihnen davon sehr wahrscheinlich nur 5.000 EUR als Werbungskosten anerkennen!
Diese „Billigvermietungsgrenze” von 56 % wird bereits für Ihre Steuererklärung 2012 auf 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben.
Orientieren Sie sich immer an der ortsüblichen Miete
Um noch bis 2011 den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, sollte Ihre Miete im Idealfall 75 % der ortsüblichen Miete betragen. Ab 2012 reichen sogar 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Liegen Sie momentan mit Ihrer Miete irgendwo in der Grauzone zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete, riskieren Sie einen Werbungskostenabzug. Um dem zu entgehen, müssen Sie dem Finanzamt noch bis zur Steuererklärung für 2011 eine positive Überschussprognose vorlegen.
Aus der muss hervorgehen, dass Sie in den nächsten 30 Jahren schwarze Zahlen schreiben werden. Nur dann winkt Ihnen der volle Werbungskostenabzug. Wirft Ihre Immobilie jedoch auf Dauer keinen Profit ab, kürzt Ihnen das Finanzamt Ihren Werbungskostenabzug!
Liegen Sie momentan mit Ihrer Miete irgendwo in der Grauzone zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete, riskieren Sie einen Werbungskostenabzug. Um dem zu entgehen, müssen Sie dem Finanzamt noch bis zur Steuererklärung für 2011 eine positive Überschussprognose vorlegen.
Aus der muss hervorgehen, dass Sie in den nächsten 30 Jahren schwarze Zahlen schreiben werden. Nur dann winkt Ihnen der volle Werbungskostenabzug. Wirft Ihre Immobilie jedoch auf Dauer keinen Profit ab, kürzt Ihnen das Finanzamt Ihren Werbungskostenabzug!
Wie Sie schnell die kritische 75 %- Grenze knacken können
Damit das nicht passiert, sollten Sie immer die ortsübliche Vergleichsmiete im Auge behalten: Nicht nur bei Mietvertragsabschluss, sondern während des gesamten Mietverhältnisses!
Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, können Sie entweder dem Mietspiegel Ihrer Stadt entnehmen oder bei Ihrer Stadtverwaltung oder einem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein erfragen.
Wer nie seine Miete erhöht, macht sich verdächtig!
Damit Sie nicht ungewollt unter die derzeit noch geltende 75 %-Grenze rutschen und damit eine Überschussprognose vorlegen müssen, sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Dafür reicht es schon, wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.
Haben Sie das jedoch versäumt, bleibt Ihnen als Wohnungsvermieter immer noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB, um Ihre Miete zu erhöhen.
Haben Sie das jedoch versäumt, bleibt Ihnen als Wohnungsvermieter immer noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB, um Ihre Miete zu erhöhen.
Mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung geht´s schneller
Weil das Mieterhöhungsrecht im Einzelnen recht kompliziert ist und Sie zudem die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % erhöhen dürfen (= Kappungsgrenze), gibt es auch eine einfachere Möglichkeit:
Sie können sich mit Ihrem Mieter einvernehmlich auf eine höhere Miete einigen. Dazu genügt schon ein einfaches Schreiben, in dem sich Ihr Mieter mit einer neuen Miethöhe, beginnend ab einem konkret festgelegten Zeitpunkt, einverstanden erklärt.
Mit so einer einvernehmlichen Mieterhöhung umgehen Sie auch geschickt die Kappungsgrenze von 30 %.
Was sich für Ihre Steuererklärung 2012 ändern wird
Das Steuervereinfachungsgesetz 2011 hat für Sie als Vermieter auch seine positiven Seiten. So, wenn Sie Ihre Mietwohnung zu günstig vermietet haben.
Zahlt Ihr Mieter mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, können Sie sich bald eine Überschussprognose sparen. Die „magische Abzugsgrenze” von derzeit noch 75 % (ohne Überschussprognose) soll schon für Ihre Steuerklärung 2012 auf 66 % der ortsüblichen Miete gesenkt werden.
Alle Vermieter, die sich derzeit noch mit ihrer Miete in der „Grauzone” zwischen 56 % bis 60 % der ortsüblichen Miete bewegen, sollten die verbleibende Zeit noch nutzen und ihre Miete mindestens auf 66 % des Ortsüblichen anheben!
Aktuelle Rechtslage für Steuererklärungen bis einschließlich 2011
•Höhe der bezahlten Miete: weniger als 56 % des Ortsüblichen - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: erkennt das Finanzamt nur anteilig an
•Höhe der bezahlten Miete: 56 bis74 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: voller Abzug, allerdings nur bei positiver Überschussprognose, sonst anteilige Kürzung
•Höhe der bezahlten Miete: mindestens 75 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: voll abziehbar
Geplante Neuregelung für Steuererklärungen ab 2012
•Höhe der bezahlten Miete: weniger als 66 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: nur anteilig abziehbar
•Höhe der bezahlten Miete: mindestens 66 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: voll abziehbar
