Donnerstag, 1. Dezember 2011

Energiesparen im Gebäudebereich

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Sonntag, 11. September 2011

Thema: Baufinanzierung

Lilienruh Immobilienberatung
http://www.lilienruh.de/

 

Eine Baufinanzierung ist dazu da, um sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Die Bank vergibt über einen langfristigen Zeitpunkt ein Darlehen, mit dem sich das Bauvorhaben finanzieren lässt.
Die Baufinanzierung hat immer etwas mit einer großen Summe Geld und einem großen Vorhaben zu tun, das sorgfältig geplant werden muss. Wer sich für die Baufinanzierung entscheidet, der sollte zunächst einmal zusehen, dass er mindestens 25 – 30% Eigenkapital vorweisen kann, um sich finanziell nicht in Gefahr zu bringen und um die Banken problemlos von seinem Plan von den eigenen vier Wänden zu überzeugen. Wer jedoch ein sicheres, konstantes Einkommen hat, das sich nicht mehr verringern wird, der kann auch über eine hundertprozentige Baufinanzierung nachdenken.
Schließlich bezieht sich die Baufinanzierung auf eine langfristige Finanzierung eines großen Bauprojektes, denn der Hausbau in Deutschland ist eine teure Angelegenheit. Dementsprechend müssen sich die Banken vor der Genehmigung einer Baufinanzierung sicher sein, dass derjenige, der sich auf eine Baufinanzierung einlassen will, privat genügend abgesichert ist. Die Bank muss sich also umfassend über die Lebensarbeitszeit, das Arbeitsplatzrisiko, den Familienstand, den Vermögenshintergrund und Entschuldungsziele informieren ehe sie über die Möglichkeit einer Baufinanzierung entscheidet.
Wurde die Baufinanzierung schließlich zugesagt, muss man sich darüber Gedanken machen, ob man ein Annuitätendarlehen oder ein Festdarlehen möchte. Ein Annuitätendarlehen ist eine Art von Baufinanzierung, die über eine festgelegte Vertragslaufzeit monatlich in gleichen Raten bezahlt wird. In diesen Raten sind sowohl Zinsen und als auch Tilgung enthalten. Beim Festdarlehen hingegen, werden bei der Baufinanzierung erstmal nur Zinsen bezahlt, der Anteil für die Tilgung hingegen wird in eine Lebensversicherung einbezahlt. Wird die Lebensversicherung später ausgezahlt, wird damit die Tilgung der Baufinanzierung vorgenommen.
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Das Immobilien-Finanzierungsgespräch bei der Bank

Lilienruh Immobilienberatung

Wer gut beraten ist, bereitet alle nötigen Unterlagen sorgfältig vor und kann schneller eine Entscheidung seiner Hausbank bekommen. Verkäufer wollen das Geschäft in der Regel rasch abwickeln und sind deshalb zu Preisnachlässen bereit, wenn der Kaufinteressent in kurzer Zeit eine feste Zusage gibt und der Notartermin geplant werden kann. Dafür wiederum ist eine Finanzierungsbewilligung der Bank notwendig. Hier können Sie überzeugender auftreten, wenn Sie bereits beim ersten Gespräch alle Unterlagen vorlegen können.
Die nachstehende Liste ist nicht immer abschließend, gibt Ihnen aber einen guten Überblick, was Sie mitbringen müssen. Darüber hinaus erkundigen Sie sich bei Ihrem avisierten Kreditinstitut.
  1. Der bestehende Arbeitsvertrag
  2. Eine aktuelle Verdienstbescheinigung
  3. die letzten 3 Gehaltsabrechnungen
  4. bei Selbständigen/Freiberuflern die letzten beiden Jahresabschlüsse u. Steuerbe-scheide
  5. Die letzte Steuererklärung
  6. ggf. Rentenbescheide
  7. Liste aller vorhandenen Geldanlagen, die für den Erwerb eingebracht werden können wie z.B. Depoteinlagen, Bausparguthaben...
  8. Kontonummern und Kontoauszüge, Depotkontennummern
  9. Lebensversicherungen, weiteres Immobilieneigentum
  10. Objektunterlagen (umfangreich)
Zu den Objektunterlagen gehören:
  • Eine möglichst überzeugende Objekteinwertung durch den Makler oder von einem Sachverständigen
  • Ein tagesaktueller Grundbuchauszug
  • eine Wohnflächenberechnung
  • der amtliche Lageplan, Grundstücksdaten ggf. Vermessungsdaten
  • Außen- und Innenbilder
  • der Feuerversicherungsnachweis, der den Versicherungswert in Reichsmark enthält
  • Nachweise des Verkäufers über wertsteigernde Maßnahmen wie Dämmung, neue Fenster etc. und ggf. deren laufende Gewährleistungen.
Verkäufer und Immobilienberater können Käufer dahingehend unterstützen, indem sie die Unterlagen vorbereiten und zum Beispiel als elektronische Datei "bankgerecht" zur Verfügung stellen. Bei einem vermieteten Objekt ist eine detaillierte Aufstellung der Erträge samt Mietvertrag notwendig
Und denken Sie gerne schon vorzeitig an diese Gespräche, denn der "grobe Rahmen" dafür lässt sich schon abstecken, bevor man sich für ein konkretes Objekt entschieden hat.
Sie besprechen dafür mit der Bank Ihrer Wahl, was Sie gerne kaufen möchte, und erfahren in etwa, wie viel die Bank Ihnen an Kredit zur Verfügung stellen kann. Dafür wird vorab Ihre Bonität geprüft, wobei es insbesondere auf das Einkommen und das Eigenkapital ankommt. Darauf kann die Bank zugreifen, wenn es "ernst" wird. Zwischen der Prüfung und dem tatsächlichen Finanzierungsabschluss darf allerdings nicht zu viel Zeit liegen. Wenn Sie zwischenzeitlich arbeitslos geworden sein sollten, ändert sich die Situation zum Beispiel grundlegend.
Wenn der Kreditrahmen nur unverbindlich abgesteckt wird, kann es reichen, wenn Sie vorerst nur angeben, was gesucht und was ausgegeben werden soll. Wird es konkret, will die Bank dann die Details wissen, über die Sie mit obiger Liste bestens Auskunft geben können.

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Montag, 4. April 2011

Lilienruh Immobilienberatung: Wieder steigendes Angebot auf dem deutschen Wohnun...

Lilienruh Immobilienberatung: Wieder steigendes Angebot auf dem deutschen Wohnun...: "Lilienruh Immobilienberatunghttp://www.lilienruh.de/ Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die neuesten Baugenehmigungszahlen für 2010..."
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Donnerstag, 31. März 2011

Wieder steigendes Angebot auf dem deutschen Wohnungsmarkt


Lilienruh Immobilienberatung


Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die neuesten Baugenehmigungszahlen für 2010
Trotz leichtem Wohnungszuwachs besteht allerdings weiter starker Nachfrageüberhang, der die Preise treibt. 
Positive Entwicklung jedoch bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Der Wohnungsneubau in Deutschland erholt sich langsam. Das Statistische Bundesamt meldete für das Jahr 2010 164.600 neu gebaute Wohnungen. Dies entspricht einem Zuwachs von 6,8 Prozent. Rund 10.000 neu gebaute Wohnungen mehr als im Vorjahr zeigen, dass der Tiefpunkt bei den Baugenehmigungen scheinbar überwunden ist. Verrechnet man die neu gebauten Wohnungen mit den Wohnungsrückgängen, kann jedoch noch nicht von einer wirklichen Entspannung am Wohnungsmarkt gesprochen werden.

Im Bereich des Geschosswohnungsbaus konnte im vergangenen Jahr ein Zuwachs von 8,5 Prozent festgestellt werden. "Die Nachfrage vor allem in den guten Lagen vieler Städte übersteigt aber nach wie vor das Angebot, sodass Neubauwohnungen in Hamburg im Schnitt bis zu 11,7% mehr kosten", kommentiert die Wirtschafts- und Verwaltungsjuristin Isabel Wiest von Lilienruh die jüngsten Zahlen.

Lesen Sie hierzu unser Lilienruh Special  März 2011 zum Hamburger Wohnungsmarkt.

Eine Analyse des Center for Real Estate Studies für das Jahr 2009 zeigt, warum die positiven Zahlen nicht unkritisch gesehen werden dürfen. Damals standen dem Wohnungszuwachs immerhin Abgänge von rund 35.000 Wohneinheiten gegenüber, wodurch sich die Anzahl wirklich neu geschaffener Wohnungen auf lediglich 102.000 Wohneinheiten verringerte. Diese Zahl blieb deutlich hinter dem vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung errechneten Neubedarf von 195.000 zurück. Von einer ähnlichen Diskrepanz sei nach Ansicht des IVD auch für das Jahr 2010 auszugehen.
Erfreulich aus Sicht des IVD ist, dass sich das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser stabil zeigt. Für Einfamilienhäuser lag der Zuwachs 2010 bei 5,0 Prozent. Zweifamilienhäuser kamen sogar auf 5,6 Prozent.
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Montag, 21. März 2011

Gefahren beim Immobilienkauf nicht verheirateter Paare


Lilienruh Immobilienberatung

Paare, die ohne Trauschein eine Immobilie erwerben wollen, sollten zahlreiche Punkte bedenken, bevor sie sich zum Notar begeben.
Wie soll mit der Immobilie und den Darlehnsforderungen verfahren werden, sollte es zur Trennung kommen? Wer hat ggf. das Wohnrecht und wielange, zu welchem Preis kann verkauft werden? Wer bringt wieviel Geld oder Muskelhypothek ein? Was kann im Todesfall eines Partners passieren?
Viele Gefahren lassen sich durch individuelle Partnerverträge und Vereinbarungen im Vorfeld bannen. Exemplarisch nennt die Lilienruh Immobilienberatung Hamburg hier drei der Hauptproblempunkte.

1. Gefahr der Teilungsversteigerung:

"In der Praxis kann eine Trennung zu folgendem Szenario führen", veranschaulicht die Juristin Isabel Wiest, Immobilienexpertin der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg:
"Beide Partner sind zu je 1/2 ideellen Anteils als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das Hauptkapital zum Erwerb brachten die Eltern des Mannes ein, er trägt als Hauptverdiener die Darlehnstilgung allein, seit sie ein gemeinsames Kind haben und die vorher selbständig tätige Frau nicht mehr arbeitet. Als es zur Trennung kommt, zieht er aus und überlässt das Haus vorläufig der Frau. Er regt nach einiger Zeit den Verkauf an, da er die Darlehnsschuld neben der Unterhaltspflicht nicht mehr alleine stemmen kann, was er als gesamtschuldnerisch Haftender aber muss. Sie weigert sich auszuziehen. Monatelang hatte sie Handwerker beaufsichtigt und alles koordiniert. Zudem habe sie eine Erbschaft eingesetzt und laufend zahlreiche Handwerker-Rechnungen gezahlt," umreißt Wiest den Sachverhalt.
"Was jetzt folgt, ist für Laien schwer nachzuvollziehen. Der freie Verkauf der Immobilie ist nicht möglich, da Sie nicht zustimmt und keine Interessenten zu Besichtigungszwecken ins Haus lässt.

Die unschöne Folge:
Er muss eine Teilungsversteigerung herbeiführen, um wenigstens einen Teil des Geldes zu retten. Ein teurer Gutachter wird den Wert der Immobilie für das Amtsgericht ermitteln, wobei die Tatsache, dass die Eigentümerin noch dort lebt und das Objekt nicht geräumt ist, einen weiteren Wertabschlag mit sich bringt. Das Zwangsräumungsrisiko bei einer Versteigerung kann gut und gerne mit 16%  Wertminderung veranschlagt werden", so die Immobilienexpertin Isabel Wiest. "Dazu kommt, dass die gesamte Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen ist, i.d.R. vom Ersteigerer zu übernehmen ist, egal ob bereits getilgt oder nicht. Sie muß also zu dem Gebot hinzugerechnet werden, gleichzeitig darf der Wert der Immobilie aber nicht überschritten werden. Bei einer hohen Finanzierung über 80%, macht es für keinen Immobiliensuchenden Sinn, sich diesem Risiko auszusetzen. Er konnte das Objekt nicht besichtigen, er muß das Räumungsrisiko tragen und das Objekt wegen der hohen Grundschuld fast zum Marktpreis erwerben... So läuft die Versteigerung ins Leere und hat außer hohen Kosten keine Lösung erbracht.

2. Gefahr bei der Finanzierung:

Daneben sollten Kaufwillige die Nebenkosten beim Hauskauf für den Makler, die Grunderwerbsteuer, die Grundbuchumschreibung sowie Notarkosten für die Beurkundung der Kaufverträge nicht vergessen. "Sie machen schnell über zehn Prozent des Preises einer Immobilie aus", warnt Wiest.
Besonders wichtig für Paare ohne Trauschein ist bei der Finanzierung, gemeinsam schriftlich festzuhalten, wer welches Geld in den Bau oder Kauf des gemeinsamen Hauses einbringt. Dabei müssen die Partner sich nicht zwingend die monatliche Rate für die Abbezahlung des Kredits teilen. Sie können es auch so regeln, dass der eine Partner Eigenkapital einbringt und der andere die Tilgung übernimmt. "Das sollte man aber dringend und ganz detailliert vertraglich festhalten", rät Isabel Wiest von Lilienruh.
"Beteiligen sich beide Partner gleichermaßen finanziell an der Immobilie, sollten die Partner auch gemeinsam in das Grundbuch eingetragen werden, damit beide das hälftige Eigentum an der Immobilie erwerben", sagt Isabel Wiest, Juristin bei der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg. Zahlt ein Partner die Zins- und Tilgungsleistungen, wird aber nicht Eigentümer der Immobilie, sollte er ein finanzielles Rückforderungsrecht bei einer möglichen Trennung vertraglich vereinbaren, empfiehlt die Bundesnotarkammer.
Paare sollten daher schriftlich festhalten, wer ggf. das Haus bei einer Trennung bekommt und wer ausbezahlt wird. Wie sind Wohnrechte zeitlich zu beschränken und wo liegt der zustimmungspflichtige realistisch erzielbare Verkaufspreis.
Um sich abzusichern, können unverheiratete Paare auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen, rät die Bundesnotarkammer. Der Gesellschaftszweck ist dann der gemeinsame Erwerb einer Immobilie.

3. Gefahr beim Todesfall eines Partners:

Auch wenn beim Immobilienkauf selten an den möglichen Tod des Partners gedacht wird, sollte man folgendes bedenken. "Unverheiratete Partner sind im Gegensatz zu Ehegatten nicht erbberechtigt", warnt Wiest. Folglich erben die Verwandten des Partners, beispielsweise dessen Kinder aus erster Ehe. Deswegen sollten beide Partner jeweils ein Testament abfassen, das die Vermögensnachfolge nach Ihren Wünschen regelt.

Die hier aufgeführten Themen, können das schwierige Thema nur grob umreißen und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine anwaltliche Beratung ist in jedem Fall angezeigt.

Gerne beraten wir unsere Kunden vorab individuell. Sollten Sie Fragen oder Anregungen haben, rufen Sie uns gerne an. Unsere Kontaktdaten finden Sie unter:

Lilienruh Immobilienberatung
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Sonntag, 9. Januar 2011

Immobilienumsatz 2010 stark gestiegen.


Lilienruh Immobilienberatung

Immobilien sind als Kapitalanlage stark gefragt. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Umsatz um 10,2 % gestiegen. Zwischen Januar und September 2010 wurden private und gewerbliche Immobilien im Gesamtwert von mehr als 110 Milliarden Euro umgesetzt. Diese Zahlen liefert der IVD nach einer Hochrechnung auf Basis des vom Bundesministerium der Finanzen erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens.
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