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Lilienruh Immobilienberatung: Wieder steigendes Angebot auf dem deutschen Wohnun...: "Lilienruh Immobilienberatunghttp://www.lilienruh.de/ Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die neuesten Baugenehmigungszahlen für 2010..."

Wieder steigendes Angebot auf dem deutschen Wohnungsmarkt

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Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die neuesten Baugenehmigungszahlen für 2010

Trotz leichtem Wohnungszuwachs besteht allerdings weiter starker Nachfrageüberhang, der die Preise treibt. 

Positive Entwicklung jedoch bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Der Wohnungsneubau in Deutschland erholt sich langsam. Das Statistische Bundesamt meldete für das Jahr 2010 164.600 neu gebaute Wohnungen. Dies entspricht einem Zuwachs von 6,8 Prozent. Rund 10.000 neu gebaute Wohnungen mehr als im Vorjahr zeigen, dass der Tiefpunkt bei den Baugenehmigungen scheinbar überwunden ist. Verrechnet man die neu gebauten Wohnungen mit den Wohnungsrückgängen, kann jedoch noch nicht von einer wirklichen Entspannung am Wohnungsmarkt gesprochen werden.

Im Bereich des Geschosswohnungsbaus konnte im vergangenen Jahr ein Zuwachs von 8,5 Prozent festgestellt werden. "Die Nachfrage vor allem in den guten Lagen vieler Städte übersteigt aber nach wie vor das Angebot, sodass Neubauwohnungen in Hamburg im Schnitt bis zu 11,7% mehr kosten", kommentiert die Wirtschafts- und Verwaltungsjuristin Isabel Wiest von Lilienruh die jüngsten Zahlen.

Lesen Sie hierzu unser Lilienruh Special  März 2011 zum Hamburger Wohnungsmarkt.

Eine Analyse des Center for Real Estate Studies für das Jahr 2009 zeigt, warum die positiven Zahlen nicht unkritisch gesehen werden dürfen. Damals standen dem Wohnungszuwachs immerhin Abgänge von rund 35.000 Wohneinheiten gegenüber, wodurch sich die Anzahl wirklich neu geschaffener Wohnungen auf lediglich 102.000 Wohneinheiten verringerte. Diese Zahl blieb deutlich hinter dem vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung errechneten Neubedarf von 195.000 zurück. Von einer ähnlichen Diskrepanz sei nach Ansicht des IVD auch für das Jahr 2010 auszugehen.

Erfreulich aus Sicht des IVD ist, dass sich das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser stabil zeigt. Für Einfamilienhäuser lag der Zuwachs 2010 bei 5,0 Prozent. Zweifamilienhäuser kamen sogar auf 5,6 Prozent.

Gefahren beim Immobilienkauf nicht verheirateter Paare

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Paare, die ohne Trauschein eine Immobilie erwerben wollen, sollten zahlreiche Punkte bedenken, bevor sie sich zum Notar begeben.

Wie soll mit der Immobilie und den Darlehnsforderungen verfahren werden, sollte es zur Trennung kommen? Wer hat ggf. das Wohnrecht und wielange, zu welchem Preis kann verkauft werden? Wer bringt wieviel Geld oder Muskelhypothek ein? Was kann im Todesfall eines Partners passieren?

Viele Gefahren lassen sich durch individuelle Partnerverträge und Vereinbarungen im Vorfeld bannen. Exemplarisch nennt die Lilienruh Immobilienberatung Hamburg hier drei der Hauptproblempunkte.

1. Gefahr der Teilungsversteigerung:

"In der Praxis kann eine Trennung zu folgendem Szenario führen", veranschaulicht die Juristin Isabel Wiest, Immobilienexpertin der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg:

"Beide Partner sind zu je 1/2 ideellen Anteils als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das Hauptkapital zum Erwerb brachten die Eltern des Mannes ein, er trägt als Hauptverdiener die Darlehnstilgung allein, seit sie ein gemeinsames Kind haben und die vorher selbständig tätige Frau nicht mehr arbeitet. Als es zur Trennung kommt, zieht er aus und überlässt das Haus vorläufig der Frau. Er regt nach einiger Zeit den Verkauf an, da er die Darlehnsschuld neben der Unterhaltspflicht nicht mehr alleine stemmen kann, was er als gesamtschuldnerisch Haftender aber muss. Sie weigert sich auszuziehen. Monatelang hatte sie Handwerker beaufsichtigt und alles koordiniert. Zudem habe sie eine Erbschaft eingesetzt und laufend zahlreiche Handwerker-Rechnungen gezahlt," umreißt Wiest den Sachverhalt.

"Was jetzt folgt, ist für Laien schwer nachzuvollziehen. Der freie Verkauf der Immobilie ist nicht möglich, da Sie nicht zustimmt und keine Interessenten zu Besichtigungszwecken ins Haus lässt.

Die unschöne Folge:

Er muss eine Teilungsversteigerung herbeiführen, um wenigstens einen Teil des Geldes zu retten. Ein teurer Gutachter wird den Wert der Immobilie für das Amtsgericht ermitteln, wobei die Tatsache, dass die Eigentümerin noch dort lebt und das Objekt nicht geräumt ist, einen weiteren Wertabschlag mit sich bringt. Das Zwangsräumungsrisiko bei einer Versteigerung kann gut und gerne mit 16%  Wertminderung veranschlagt werden", so die Immobilienexpertin Isabel Wiest. "Dazu kommt, dass die gesamte Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen ist, i.d.R. vom Ersteigerer zu übernehmen ist, egal ob bereits getilgt oder nicht. Sie muß also zu dem Gebot hinzugerechnet werden, gleichzeitig darf der Wert der Immobilie aber nicht überschritten werden. Bei einer hohen Finanzierung über 80%, macht es für keinen Immobiliensuchenden Sinn, sich diesem Risiko auszusetzen. Er konnte das Objekt nicht besichtigen, er muß das Räumungsrisiko tragen und das Objekt wegen der hohen Grundschuld fast zum Marktpreis erwerben... So läuft die Versteigerung ins Leere und hat außer hohen Kosten keine Lösung erbracht.

2. Gefahr bei der Finanzierung:

Daneben sollten Kaufwillige die Nebenkosten beim Hauskauf für den Makler, die Grunderwerbsteuer, die Grundbuchumschreibung sowie Notarkosten für die Beurkundung der Kaufverträge nicht vergessen. "Sie machen schnell über zehn Prozent des Preises einer Immobilie aus", warnt Wiest.

Besonders wichtig für Paare ohne Trauschein ist bei der Finanzierung, gemeinsam schriftlich festzuhalten, wer welches Geld in den Bau oder Kauf des gemeinsamen Hauses einbringt. Dabei müssen die Partner sich nicht zwingend die monatliche Rate für die Abbezahlung des Kredits teilen. Sie können es auch so regeln, dass der eine Partner Eigenkapital einbringt und der andere die Tilgung übernimmt. "Das sollte man aber dringend und ganz detailliert vertraglich festhalten", rät Isabel Wiest von Lilienruh.

"Beteiligen sich beide Partner gleichermaßen finanziell an der Immobilie, sollten die Partner auch gemeinsam in das Grundbuch eingetragen werden, damit beide das hälftige Eigentum an der Immobilie erwerben", sagt Isabel Wiest, Juristin bei der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg. Zahlt ein Partner die Zins- und Tilgungsleistungen, wird aber nicht Eigentümer der Immobilie, sollte er ein finanzielles Rückforderungsrecht bei einer möglichen Trennung vertraglich vereinbaren, empfiehlt die Bundesnotarkammer.

Paare sollten daher schriftlich festhalten, wer ggf. das Haus bei einer Trennung bekommt und wer ausbezahlt wird. Wie sind Wohnrechte zeitlich zu beschränken und wo liegt der zustimmungspflichtige realistisch erzielbare Verkaufspreis.
Um sich abzusichern, können unverheiratete Paare auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen, rät die Bundesnotarkammer. Der Gesellschaftszweck ist dann der gemeinsame Erwerb einer Immobilie.

3. Gefahr beim Todesfall eines Partners:

Auch wenn beim Immobilienkauf selten an den möglichen Tod des Partners gedacht wird, sollte man folgendes bedenken. "Unverheiratete Partner sind im Gegensatz zu Ehegatten nicht erbberechtigt", warnt Wiest. Folglich erben die Verwandten des Partners, beispielsweise dessen Kinder aus erster Ehe. Deswegen sollten beide Partner jeweils ein Testament abfassen, das die Vermögensnachfolge nach Ihren Wünschen regelt.

Die hier aufgeführten Themen, können das schwierige Thema nur grob umreißen und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine anwaltliche Beratung ist in jedem Fall angezeigt.

Gerne beraten wir unsere Kunden vorab individuell. Sollten Sie Fragen oder Anregungen haben, rufen Sie uns gerne an. Unsere Kontaktdaten finden Sie unter:

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Immobilienumsatz 2010 stark gestiegen.

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Immobilien sind als Kapitalanlage stark gefragt. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Umsatz um 10,2 % gestiegen. Zwischen Januar und September 2010 wurden private und gewerbliche Immobilien im Gesamtwert von mehr als 110 Milliarden Euro umgesetzt. Diese Zahlen liefert der IVD nach einer Hochrechnung auf Basis des vom Bundesministerium der Finanzen erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens.

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Wieder steigende Preise bei Bestandsimmobilien

Für 2011 Wachstum im Wohnungsbau erwartet

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Lilienruh verzeichnet steigende Kaufpreise bei Bestandsimmobilien u.a. wegen des geringen Angebots.

Nach dreijähriger Baisse im Wohnungsneubau, mit gerade 180 000 Baugenehmigungen pro Jahr in Deutschland von 2007 bis 2009, gehen die Landesbausparkassen für 2010 von einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr um acht Prozent auf 192 000 genehmigte Wohneinheiten aus. Für 2011 wird ein weiteres Wachstum um 12 Prozent auf 215 000 Genehmigungen vorhergesagt.

Nach Auskunft der Lilienruh Immobilienexperten ist ein  geringerer Angebotsanstieg bei stärker gestiegener Nachfrage nach gebrauchten Immobilien zu verzeichnen.  Daher die Preissteigerungen bei Bestandsimmobilien. Außerdem performten viele Stadtteile der Hansemetropole in der Wertentwicklungsstatistik plötzlich entgegen dem Trend und zeigten, dass auch im Süden Hamburgs Renditemöglichkeiten von bis zu 16% (Harburg/Wilstorf) durchaus drin sind.

Seit Beginn der Krise im Herbst 2009 stockte der Verkauf, weil viele Immobilienbesitzer der Meinung waren, in der Krise nicht genug erlösen zu können. Überdies fürchteten Sie, den Verkaufserlös einer inflationären Entwicklung auszusetzen und hielten an ihren Immobilien fest. Das Angebot sank in manchen Stadtteilen unter die statistisch relevante Objektmenge. Was allerdings dennoch auf den Markt kam, konnte zu guten Preisen und relativ zügig abverkauft werden. Viele Käufer und Anleger nutzten trotz des geringeren Angebots die niedrigen Zinsen für Baugeld und sicherten sich den Sachwert Immobilie. Und sie taten gut daran. Da der Wohnungsbau seit Jahren hinter den Bedarfszahlen herhinkt, werden Haus-und Wohnungsangebote bereits an vielen Stellen der Hansemetropole knapper und teurer. 

Im Neubau folgen die Fertigstellungszahlen der Entwicklung bei den Genehmigungen traditionell erst mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung. Deshalb sei nach dem absoluten Tiefpunkt im Jahre 2009 mit 159 000 fertiggestellten Wohneinheiten bis 2011 noch nicht mit Zahlen oberhalb der Marke von 200 000 Fertigstellungen zu rechnen. Dieses Ziel werde erst ab 2012 erreichbar. Eines sei jedoch jetzt und auch in den kommenden Jahren klar: Der Löwenanteil des Neubaus wird dabei auf die Wohneigentumsbildung entfallen. Mehr als zwei Drittel der zusätzlich auf den Markt kommenden Wohneinheiten entfallen auf Eigenheime und Eigentumswohnungen.

Auf der Homepage der Lilienruh Immobilienberatung finden Sie zusätzliche Informationen zu den Wertentwicklungsstatistiken der Stadtteile.
Lesen Sie auch unsere 10 guten Gründe, warum es zur Zeit so interessant ist, Wohneigentum zu erwerben. 

An rechtzeitigen Immobilien-Verkauf denken

Der Verkauf des Familienheims ist ein schwieriger Schritt - Ein Plädoyer für mutigen Neuanfang und Selbstbestimmung

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Viele Immobilienbesitzer beschäftigen sich zu spät mit dem Thema Immobilienverkauf. "Wir sehen da hohen Beratungsbedarf. Immer wieder warten Besitzer mit der Veräußerung bis es keine Entscheidungsmöglichkeiten mehr gibt - und müssen dann unter einem relativen Druck verkaufen", bedauert Isabel Wiest, Inhaberin der Lilienruh Immobilienberatung Hamburg.

Sie rät Ihren Kunden bereits beim Kauf, die Rolle und verschiedene Nutzbarkeiten der Immobilie und des Grundstücks in verschiedenen Lebensabschnitten gedanklich durchzuspielen und sich zu fragen: Was passiert, wenn die Kinder ausziehen, wie verändert sich die Finanzsituation mit dem Renteneintritt? Und was ist, wenn mein Partner erkrankt oder stirbt? Wie kann ggf. Barrierefreiheit realisiert werden und bewältige ich Haus und Grund dann noch?

Aus unserer langjährigen Erfahrung wissen wir, dass ältere Menschen gern bis zum letzten Augenblick in der Immobilie bleiben, obwohl sie die Räumlichkeiten schon längst nicht mehr oder nur schlecht nutzen können.

"Manchmal ist es sehr traurig" so Isabel Wiest. "Wir haben schon provisorische Duschbäder in Speisekammern gefunden, damit sollte das Leben auf einer Etage noch ermöglicht werden."  

Stirbt dann der Partner, findet der Verkauf nicht selten unter Zeitdruck statt - mit negativem Einfluss auf die Verhandlungssituation und den Verkaufspreis.

Ein wichtiger Teil der Altersvorsorge wird dadurch geschmälert und Angehörige mit dem Verkauf belastet, die häufig weit entfernt leben und den regionalen Markt nicht kennen. Zudem leidet mitunter auch der Zustand der Immobilien, da Grundstückspflege und Instandhaltung stocken und altersbedingte Veränderungen rückgebaut werden müssen.

Die Berater von Lilienruh helfen dabei, die Immobilien-Angelegenheiten rechtzeitig zu regeln. Eine gedankliche Auseinandersetzung mit dem Thema, das Beibringen aller Unterlagen, eine solide Wertermittlung und unsere Vorschläge zu schönen und unbeschwerlichenWohnalternativen erleichtern diesen Schritt. Auf diese Weise bleibt genug Zeit, das Haus in gute Hände abzugeben und gedanklich in den neuen Lebensabschnitt hineinzuwachsen.

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Baugeld: Zinsniveau sichern mit Forward-Darlehen?

Wann lohnt die zukunftsorientierte Anschlussfinanzierung?



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Viele Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten möchten sich das günstige Zinsniveau dieser Tage noch sichern. Es sieht danach aus, als wäre eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung nur zu höheren Konditionen zu haben, als heute. Baugeldvermittler verzeichnen daher eine hohe Nachfrage nach günstigen Forward-Darlehen. Die Aufschläge für diese Kredite betragen aktuell (Stand Dez. 2010) zwischen 0,01 und 0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Daher lohnen sich Forward Kredite bis zu einer Vorlaufzeit von ca. 36 Monaten. Bei einer längeren Vorlaufzeit lohnt sich ein heutiger Abschluss wegen der Aufschläge wahrscheinlich weniger.

Wichtig für Anschlussfinanzierer sollte auf jeden Fall ein genauer Vergleich der Konditionen sein. Es gibt Baugeldvermittler, die in den ersten 6-12 Monaten durch die bereitstellungs-zinsfreie Zeit keinen Mehrpreis verlangen. Wessen Zinsbindung also Ende 2012 auslaufen sollte, der kann heute einen entsprechenden Forward-Kredit mit Laufzeitbeginn Ende 2012 für etwas unter 4% aufnehmen und den derzeit wieder steigenden Baugeldzinsen etwas gelassener entgegensehen.