Bremen erhöht ebenfalls die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer in Bremen wird zum 1.1.2014 um 0,5 Prozentpunkte angehoben. Das hat der Bremer Senat beschlossen. In Bremen wurde die Grunderwerbsteuer bereits zum 1.1.2011 von 3,5 auf 4,5 Prozent angehoben worden. Nun hat der Senat eine Erhöhung um 0,5 Prozentpunkte ab dem 1.1.2014 beschlossen, so dass die Grunderwerbsteuer dann 5,0 Prozent betragen wird. Die Bürgerschaft muss noch über die Erhöhung beschließen.

Gemäß § 11 betrug die GrEStG von 1983 bis 1996 bundesweit 2,0 Prozent, von 1997 bis 31. August 2006 bundesweit 3,5  Prozent. Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG)

Bundesland	Steuersatz seit 1998	Erhöhung ab	auf Steuersatz	Quelle
Baden-Württemberg	3,5 %	05.11.2011	5,0 %	[7]
Bayern	3,5 %	keine Erh.
Berlin	3,5 %	01.01.2007	4,5 %	[8]
		01.04.2012	5,0 %	[9]
		01.01.2014	6,0 %	[10]
Brandenburg	3,5 %	01.01.2011	5,0 %	[11]
Bremen	3,5 %	01.01.2011	4,5 %	[12]
		01.01.2014	5,0 %	[13]
Hamburg	3,5 %	01.01.2009	4,5 %	[14]
Hessen	3,5 %	01.01.2013	5,0 %	[15]
Mecklenburg-Vorpommern	3,5 %	01.07.2012	5,0 %	[16]
Niedersachsen	3,5 %	01.01.2011	4,5 %	[17]
Nordrhein-Westfalen	3,5 %	01.10.2011	5,0 %	[18]
Rheinland-Pfalz	3,5 %	01.03.2012	5,0 %	[19]
Saarland	3,5 %	01.01.2012	4,5 %	[20]
		01.01.2013	5,5 %	[21]
Sachsen	3,5 %	keine Erh.
Sachsen-Anhalt	3,5 %	01.03.2012	5,0 %	[22]
Schleswig-Holstein	3,5 %	01.01.2012	5,0 %	[23]
		01.01.2014	6,5 %	[24]
Thüringen	3,5 %	07.04.2011	5,0 %	[25]

 

Eine Dachterrasse verteuert den Mietpreis in der Regel um knapp ein Drittel

Ein Luxus über den Dächern, der seinen Preis hat

Die Netto­mie­ten für Woh­nun­gen mit Dach­ter­ras­se sind rund 29% teu­rer als Woh­nun­gen ohne einen sol­chen Freisitz. Ein Bal­kon oder der klassische Gar­ten sind also we­sent­lich güns­ti­ge­re Al­ter­na­ti­ven. Zu die­sem Er­geb­nis kommt eine Ana­ly­se von Angeboten des Im­mo­bi­li­en­por­tals immowelt.​de.

Beispiel: Eine Drei-Zim­mer-Woh­nung mit Dach­ter­ras­se wird in Deutsch­land für durch­schnitt­lich 8,00 Euro/qm an­ge­bo­ten. Für die Woh­nung ohne di­rek­ten Zu­gang ins Freie wer­den im Mittel 6,20 Euro/qm ver­langt. Mit einem Bal­kon kann die Immobilie für durch­schnitt­lich 6,60 Euro pro qm an­ge­mie­tet wer­den. Das ent­spricht einer Preissteigerung um 6%. Laut einer immowelt.​de-Um­fra­ge nutzten Zweidrit­tel der Deut­schen den Bal­kon im Win­ter nicht.

Preis­wer­tes­te Op­ti­on ist eine Miet­woh­nung mit angrenzendem Gar­ten. Die kos­tet durch­schnitt­lich 6,40 Euro/qm und hat sich damit ge­gen­über der Woh­nung ohne Freifläche um nur 4% ver­teu­ert. Für die Ana­ly­se hat immowelt.​de die Net­to­kalt­mie­ten von ca. 25.000 Miet­an­ge­bo­ten für Drei-Zim­mer-Woh­nun­gen aus sei­nem Im­mo­bi­li­en­por­tal aus­ge­wer­tet.

Mietrecht: Die neuen Pläne bei energetischer Modernisierung

In die geplante Novellierung des Mietrechts kommt wieder Bewegung. Ein weiterer Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz (Stand 25. Oktober 2011) ist bekannt geworden. Das neue Papier orientiert sich an dem Entwurf vom Mai 2011. Allerdings ist er bei der Frage der energetischen Sanierung etwas mieterfreundlicher als der bisherige. Anbei die geplanten Änderungen im Einzelnen:

www.lilienruh.de

 

Mietminderung: Wenn Vermieter energetisch modernisieren, dürfen Mieter nicht die Miete mindern. So beispielsweise, wenn Vermieter die Außenfassade dämmen und es deswegen laut und etwas dunkler in der Mietwohnung ist. Der Mietminderungsausschluss soll für die Dauer von drei Monaten gelten.

Ab dem 4. Monat darf der Mieter allerdings die Miete wieder mindern wie bisher. Jedenfalls dann, wenn Vermieter bis dahin noch nicht fertig sind mit der Baumaßnahme und der Mieter seine Wohnung aus diesem Grund nicht so uneingeschränkt nutzen kann wie er das vorher konnte.

Der Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen, also nicht, wenn Vermieter etwa „nur" das Bad modernisieren will. Kann der Mieter deswegen sein Bad nicht nutzen, darf er wie bisher auch während der Zeit der Bauarbeiten die Miete mindern.

• Mieterhöhung: Klimaschutz allein rechtfertigt sie noch nicht. Dient eine Maßnahme „nur" dem Klimaschutz, wirkt sie sich aber sonst nicht unmittelbar positiv auf die Mietsache aus, ist das vielmehr noch kein Miet­erhöhungsgrund. Typisches Beispiel: Vermieter bauen sich eine Fotovoltaik­anlage aufs Dach. Den Strom speisen sie ins öffentliche Stromnetz ein. Das muss der Mieter zwar dulden, weil es gut fürs Klima ist. Ein Mieterhöhungsgrund ist es aber nicht.

Wer hoffte, nach einer Modernisierung mehr zu bekommen als die bisherigen elf Prozent jährlich, wird enttäuscht sein. Mehr wird es auch nach der Reform nicht geben! Der Mieter kann Modernisierungspläne aber nicht mehr so schnell durchkreuzen. Er soll sich erst im Mieterhöhungsverfahren darauf berufen können, dass die geplante Modernisierung für ihn eine finanzielle Härte darstellt, sodass er damit Baupläne nicht bremsen kann.

Ein Artikel von  http://www.haufe.de/immobilien/topIssueDetails?objectIds=1322665912.51

IVD-Ausblick: Von Mietrecht bis Steuern - was ändert sich 2012?

Ein Ende des Wettlaufs um Grunderwerbsteuern ist nicht in Sicht, es gelten veränderte steuerliche Regeln für die Vermietung an Angehörige, das neue Mietrecht ist in Arbeit: Was sich im neuen Jahr sonst ändert, hat der IVD in seinem Jahresausblick für 2012 zusammengefasst.

 

Für 2012 sehnlichst erwartet: Die Einigung im Steuerstreit um Gebäudesanierungen.

Wer in Schleswig-Holstein eine Immobilie kaufen will, sollte sich beeilen: Zum 1.1.2012 steigt die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,0 Prozent. In Rheinland-Pfalz müssen Kaufinteressenten ab dem 1.3.2012 tiefer in die Tasche greifen. Dann wird auch hier die Grunderwerbsteuer auf 5,0 Prozent angehoben. Berlin folgt vermutlich zum 1. April. Und in Mecklenburg-Vorpommern will die Regierung die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,0 Prozent schrauben.

„Ein Ende des Steuerwettlaufs ist momentan nicht in Sicht", sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „Die Länder sind durch den Finanzausgleich genötigt, die Grunderwerbsteuer nach oben anzupassen."

Konditionen für Immobilienkauf bleiben unter dem Strich gut

Das Regelwerk schreibt vor, dass bei der Bestimmung des Steueraufkommens aus der Grunderwerbsteuer die Einnahmen der einzelnen Länder um die Unterschiede zu bereinigen sind, die sich aus den unterschiedlichen Steuersätzen ergeben. Dadurch soll erreicht werden, dass Länder, die die Steuersätze senken, Einnahmeverluste selbst tragen müssen. Umgekehrt verbleiben Mehreinnahmen aus Steuererhöhungen in dem betreffenden Bundesland und werden nicht über den Länderfinanzausgleich abgeschöpft.

„Die Konditionen für den Kauf einer Immobilie bleiben auch 2012 sehr gut", so Kießling weiter. „Die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien bleibt auf einem sehr guten Niveau." Die Steigerungen bei der Grunderwerbsteuer würden durch günstige Hypothekenzinsen relativiert, so dass sich die Anschaffung einer Immobilie im Jahr 2012 weiterhin lohne.

Was bei der Vermietung an Angehörige zu beachten ist

Im Gegensatz zu den unterschiedlichen Gewerbesteuersätzen gelten die Regelungen aus dem Steuervereinfachungsgesetz bundeseinheitlich. Wer beispielsweise Familienangehörige bei der Vermietung begünstigt, sollte noch vor Jahresbeginn überprüfen, um wie viel Prozent die marktübliche Miete unterschritten wird.

Denn mit dem Steuervereinfachungsgesetz wird die bisher geltende 75-56-Regelung abgeschafft: Bislang konnte ein Vermieter, der zu mindestens 75 Prozent der Marktmiete vermietet hat, die Kosten aus der Vermietung vollständig als Werbungskosten abziehen. Lag die vereinbarte Miete zwischen 56 und 75 Prozent, musste der Vermieter nachweisen, dass er trotz der verbilligten Miete einen Totalüberschuss erzielen würde, sonst konnte er die Kosten entsprechend dem jeweiligen Prozentsatz nur anteilig abziehen. Unterhalb von 56 Prozent war nur der anteilige Abzug möglich.

Mit dem Steuervereinfachungsgesetz entfällt die mittlere Fallgruppe ab dem 1.1.2012. Wer zu wenigstens zwei Drittel der marktüblichen Miete vermietet, kann nach der neuen Regelung die Kosten vollständig geltend machen. Unterhalb von 66 Prozent der marktüblichen Miete werden die Kosten nur noch anteilig anerkannt.

Einspeisevergütung wird absenkt

Eigentümer, die im Jahr 2012 eine neue Fotovoltaikanlage errichten wollen, müssen mit einer geringeren Einspeisevergütung kalkulieren. Für Anlagen, die ab dem 1. Januar ans Netz gehen, erhalten die Betreiber etwa 13 Prozent weniger als sie Ende 2011 erhalten hätten.

Bei einer 30 Kilowattanlage beträgt die Vergütung dann 24,43 Cent pro eingespeiste Kilowattstunde. Bei Anlagen bis 100 KW sinkt der Tarif auf 23,26 Cent je KW/h. Ab 100 KW bis 1 MW werden noch 21,98 Cent gezahlt. Wer eine noch größere Anlage plant, muss mit 18,33 Cent je KW/h rechnen. Für eine solche Leistung wird jedoch eine Dachfläche von knapp 10.000 Quadratmetern benötigt.

Der IVD weist darauf hin, dass beim Betrieb einer Fotovoltaikanlage auf einer vermieteten Immobilie die Gefahr besteht, alle Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnungen und die Einnahmen aus der Einspeisevergütung der Fotovoltaikanlage als gewerbliche Einkünfte einzuordnen. Dies könne nicht gewollte steuerliche Auswirkungen haben.

Der IVD geht davon aus, dass sinkende Anschaffungskosten den rückläufigen Einspeisevergütungen entgegen wirken werden. Eigentümer profitieren derzeit vom starken Wettbewerb zwischen den Modulherstellern. „Da die günstigen Preise die geringeren Vergütungen zu einem guten Teil wieder aufheben, bleiben Fotovoltaikanlagen auch 2012 eine Option", so Kießling.

Jährliche Legionellentests weiterhin erforderlich

Bereits seit dem 1.11.2011 sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern zu jährlichen Legionellentests verpflichtet, wenn in ihren Häusern das Trinkwasser zentral erwärmt wird. Die Verpflichtung gilt ab einem Speichervolumen der Anlage von mindestens 400 Litern oder wenn das Rohrleitungsvolumen zwischen dem Erwärmer und dem am weitesten entfernten Wasserhahn mindestens drei Liter beträgt.

„Damit gilt die Pflicht zur Überprüfung von Warmwasseranlagen quasi für alle Mehrfamilienhäuser in Deutschland", sagt Kießling. Vermieter sind verpflichtet, die Existenz solcher Anlagen gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Erfolgt die Anzeige nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Die Wasserproben dürfen nur von zugelassenen Trinkwasseruntersuchungsstellen auf Legionellen untersucht werden.

Entsprechende Laborlisten stellen die Landesgesundheitsministerien beziehungsweise -ämter bereit. Nach Abschluss der Untersuchung müssen die Vermieter die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen. Die Originale der Prüfberichte muss der Eigentümer zehn Jahre aufbewahren.

„Die durch die Legionellentests entstehenden Aufwendungen werden als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Damit steigt die Warmmiete für jeden Mieter erneut", so Kießling. „Eigentümer und Verwalter müssen ein erhöhtes Haftungsrisiko tragen."

Mietrecht wird neu geregelt

Im Jahr 2012 soll das Mietrecht neu geregelt werden. „Auf Mieter und Vermieter kommen neue Rechte und Pflichten bei der Duldung einer Modernisierung von Wohnungen zu, wenn durch die Maßnahme der Energieverbrauch gesenkt wird", erläutert Kießling. „Der IVD arbeitet daran, dass die beschleunigte Räumung von Wohnungen im Mietrecht und den Begleitgesetzen verankert wird, wenn ein Vermieter einem Einmietbetrüger aufgesessen ist. Wir rechnen damit, dass das neue Mietrecht im Sommer 2012 in Kraft treten kann", fasst Kießling den Stand des Gesetzesvorhabens zusammen.

Link zum Artikel:

http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1324551155.46

Die Vermögensfrage: Änderungen von Festzins-Krediten bergen viele Probleme

Ein FAZ Artikel von Volker Looman, Reutlingen

Wenn Anleger ein Darlehen vorzeitig ablösen, verweigern Banken in der Regel die Erstattung alter Margen. Alternative Sparverträge sind keine Lösung.

© Kai

Der Umtausch von Krediten mit Festzins ist eine heikle Geschichte. Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Entscheidungen verbindliche Vorgaben gemacht, wie bei der vorzeitigen Ablösung von Darlehen zu rechnen ist. In den Entscheidungen ging es in erster Linie um die Frage, wie bei vorzeitiger Rückzahlung zu rechnen ist. Offen geblieben sind bis heute aber triviale Störungen, wie sie jeden Tag im Kreditgeschäft vorkommen. Mal lehnen die Banken die Umstellung bestimmter Darlehen aus Prinzip ab, mal legen sie Abrechnungen vor, welche die Kunden nicht verstehen.

So verzwickt die einzelnen Fälle in juristischer Hinsicht sein mögen, so einfach sind die Probleme aus Sicht der Finanzmathematik, weil es bei der Änderung von Krediten nur zwei Typen gibt. Die erste Gruppe umfasst Ablösungen aller Art. Dazu gehören Nichtabnahme, Sondertilgung, Ratenwechsel und Vollablösung. Hier wollen einzelne Anleger vom Kreditvertrag zurücktreten, oder die Investoren wollen die Darlehen auf einmal teilweise oder ganz ablösen.

Nominalzins heute nur noch 3,5 Prozent pro Jahr

Bei der zweiten Gruppe handelt es sich um Kunden, welche die Kosten ihrer Verbindlichkeiten bereits vor Ablauf der regulären Zinsbindung neu festlegen möchten. Entweder sitzen sie auf Krediten mit hohen Nominalzinsen und ärgern sich darüber, dass die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind, oder sie haben die Sorge, dass die Zinsen in Zukunft ansteigen werden. In diesen Fällen sollen die Darlehen nicht abgelöst, sondern die Zinsen sollen frühzeitig in günstigere Konditionen umgetauscht werden. Hier gibt es in der Praxis besonders viel Ärger, weil sich bisher nur wenige Fachleute mit der Frage beschäftigen, wie die Herausgabe alter Margen korrekt berechnet werden soll.

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In diese Kategorie fällt zum Beispiel ein Privatmann, der vor drei Jahren ein Eigenheim gekauft und dafür eine Hypothek von 250.000 Euro aufgenommen hat. Der Kredit wurde zum Kurs von 100 Prozent eingedeckt. Der Nominalzins beträgt 4,5 Prozent pro Jahr. Die Tilgung liegt bei 2,7 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen. Der Anleger hat bisher 36 Raten von jeweils 1500 Euro bezahlt, so dass die Restschuld im Laufe der Zeit auf 228.000 Euro gesunken ist. Der Zinssatz gilt noch sieben Jahre.
Der Immobilienbesitzer beschäftigt sich mit zwei Problemen. Er ärgert sich, dass der Nominalzins für Hypotheken mit langer Zinsbindung, beispielsweise 15 Jahre, heute nur noch 3,5 Prozent pro Jahr beträgt. Die Gespräche mit der Bank über eine kostengünstige Zinssenkung sind im Sande verlaufen. Jetzt treibt den Anleger die Furcht um, dass der Nominalzins in der Zukunft wieder ansteigen wird, so dass die Gefahr besteht, den bestehenden Kredit in sieben Jahren wieder zu 4 oder 5 Prozent verlängern zu müssen. Daher interessiert er sich für die baldige Umschuldung des Darlehens.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch

Die Bank möchte von diesen Überlegungen freilich nicht viel wissen. Sie pocht auf die Einhaltung des Kontrakts. Der offene Zahlungsstrom besteht aus 84 offenen Monatsraten von jeweils 1500 Euro und der Restschuld von 165.000 Euro am Ende der Zinsbindung. Wenn der Vertrag vorzeitig aufgelöst wird, sind nach Mitteilung der Bank rund 26.000 Euro zu bezahlen. Die neue Anlage bringt im Durchschnitt noch 2,5 Prozent pro Jahr. Der Barwert der offenen Tilgungen liegt bei 254.000 Euro, so dass die Differenz zur Restschuld von 228.000 Euro rund 26.000 Euro beträgt.
Das Kreditinstitut hat die Vorfälligkeitsentschädigung zu seinen Gunsten berechnet. Es hat unterstellt, dass der Anleger den Kredit vollständig ablösen wird. Davon war in den Gesprächen kurz die Rede, weil der Darlehensnehmer auf die besseren Konditionen der Konkurrenz verwiesen und vorlaut über eine Abwanderung nachgedacht hatte. Doch nun möchte der Investor der Bank treu bleiben und würde den Kredit gerne zu 3,5 Prozent pro Jahr verlängern.
Vor diesem Hintergrund ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch. Der Grund liegt in der doppelten Marge in der Zukunft. Das bestehende Darlehen und der Nominalzins von 4,5 Prozent pro Jahr enthalten einen Gewinn. Genauso verhält es sich bei der Prolongation. In den künftigen 3,5 Prozent pro Jahr steckt ebenfalls eine Zinsspanne, so dass der Unternehmer sieben Jahre zweimal zur Kasse gebeten werden würde, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung bei 26.000 Euro stehen bliebe.

Keine zweite Branche, in der Margen so transparent sind

Fair wäre der Ansatz, den Wiederanlagezins von 2,5 Prozent um die historische Marge zu erhöhen und den restlichen Zahlungsstrom mit 2,5 plus x Prozent abzuzinsen. Dadurch fällt der Barwert, und die Höhe der Entschädigung sinkt. So einfach die Berechnung der neuen Entschädigung ist, so schwierig ist die Umsetzung aber in der Kreditpraxis. Die meisten Institute wehren sich mit allen Mitteln gegen die Erstattung alter Margen. Die Banken tun sich mit dieser Haltung freilich keinen Gefallen.
Es gibt keine zweite Branche, in der Gewinne und Margen so transparent sind wie im Kreditgewerbe. Es genügt ein Blick in die Zinsdatenbank der Deutschen Bundesbank, um zu sehen, wo der Rentenmarkt vor fünf Jahren stand. Daraus lässt sich die Marge ableiten, die in der Regel zwischen 50 bis 100 Basispunkte beträgt. Wenn die Bank zum Beispiel eine Altmarge von 100 Basispunkten erzielt, müsste der Wiederanlagezins von 2,5 auf 3,5 Prozent steigen. Dadurch würde die Entschädigung auf 13.000 Euro fallen.
Fatal ist freilich, dass sich auch die faire Auseinandersetzung für den Eigenheimer nicht rechnet, wie ein Blick hinter die Kulissen zeigt. Der bestehende Zahlungsstrom fordert bis zum Ende der Zinsbindung noch 84 Raten zu jeweils 1500 Euro. Danach muss der Preis für den Saldo von 162.000 Euro neu ausgehandelt werden. Sollte der Preis bei 4 Prozent liegen, würde die Schuld mit Hilfe weiterer Monatsraten von jeweils 1500 Euro im Laufe der folgenden (acht) Jahre auf 58.000 Euro sinken. Folglich besteht die komplette Zahlungsreihe - aus heutiger Sicht - aus 180 Raten zu 1500 Euro und einer Schlusszahlung von 58.000 Euro.

Sitzenbleiben auf hohen Zinsen kann die bessere Lösung sein

Sollten die 180 monatlichen Raten auf das neue Darlehen übertragen werden, das nur 3,5 Prozent kostet, wird die Schlussrate auf 31.000 Euro sinken. Das sieht zwar auf den ersten Blick toll aus, doch dieses Ergebnis ist nur mit Hilfe einer Strafrate von 13.000 Euro erreichbar. Wenn dieser Betrag in die alternative Zahlungsreihe eingefügt wird, steigen die Kosten so stark an, dass der niedrige Endwert im wahrsten Sinne des Wortes verglüht. Der Effektivzins klettert von 3,6 auf 4,4 Prozent, und das ist der gleiche Satz wie bei der aktuellen Finanzierung.
Das heißt im Klartext, dass sich die Umschuldung nur dann lohnt, wenn der Anschlusszins in sieben Jahren deutlich über 4 Prozent liegen wird. Sonst ist die ganze Mühe umsonst. Sollte die Bank die Altmarge nicht erstatten, kann der Privatmann die Sache gleich zu den Akten legen, weil die Kosten viel zu hoch sind. Die beiden Befunde sind für viele Privatleute harte Kost, weil sie sich in der Regel nicht damit abfinden wollen, dass das Sitzenbleiben auf hohen Zinsen die bessere Lösung sein kann. Sie wollen um jeden Preis von den hohen Zinsen herunter, doch dieser Wunsch kann im wahrsten Sinne des Wortes zu Abstürzen führen. Dazu gehört zum Beispiel auch die Überlegung, einen Bausparvertrag zur Zinssicherung abzuschließen.

Fragen, die in der Regel kaum gestellt werden

Es kommt immer wieder vor, dass Privatleuten der Vorschlag gemacht wird, über die Kreditraten hinaus Geld in neue Bausparverträge zu stecken. Im vorliegenden Fall würde die Bausparsumme rund 165.000 Euro betragen. Mit diesem Betrag könnte die Restschuld der Hypothek in sieben Jahren abgelöst werden. Das Motiv für den zusätzlichen Vertrag ist der Zinssatz von 3,75 Prozent, den die Bausparkasse in Rechnung stellen wird. Er erscheint vielen Privatleuten niedrig. Noch wichtiger ist freilich die Tatsache, dass der Zinssatz sicher ist, und Garantien sind Dinge, die sich in Deutschland größter Beliebtheit erfreuen, und dafür gehen Deutsche kilometerweit - auch wenn der Preis hoch ist.
Im vorliegenden Fall kommt ein Gesichtspunkt ins Spiel, der vielen Eigenheimern nicht bewusst ist. Der Abschluss des Bausparvertrages führt zu weiteren Zahlungen. Die Vertragssumme von 165.000 Euro fordert 84 Sparraten zu 1000 Euro und 96 Tilgungen zu 964 Euro. Das heißt im Klartext, dass der Eigenheimer bis zum Zinsbindungsende der Hypothek in sieben Jahren zusätzlich 1000 Euro pro Monat auf den Tisch blättern muss. Treffender ist vielleicht der Hinweis, dass der Anleger kein armer Schlucker sein darf. Er muss sich die Zusatzraten leisten können.
Wenn die weiteren Raten kein Problem sind, ändert sich aber die Struktur der Finanzierung. In den nächsten sieben Jahren steigen die Monatsraten von 1500 auf 2500 Euro, danach sinken die Monatsraten von 1500 auf 964 Euro, und in 15 Jahren sind die Schulden vom Tisch. Das mag erstrebenswert sein. Nur rücken jetzt Fragen in den Vordergrund, die in der Regel kaum gestellt werden. Die erste Frage lautet, ob die zusätzliche Belastung von 1000 Euro tatsächlich tragbar ist, und die zweite Frage lautet, warum für dieses Vorhaben ein Bausparvertrag notwendig ist.

Erhöhung laufender Raten ist in der Regel leichter umsetzbar

Wenn die weiteren Raten wirklich kein Problem sind, liegt es auf der Hand, die zusätzlichen Zahlungen in den alten Vertrag zu stecken. Dreh- und Angelpunkt ist der Zinswechsel in sieben Jahren. Hier gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder wird bei gegebener Laufzeit der kritische Anschlusszins berechnet. Oder es wird bei gegebenem Zinssatz die restliche Laufzeit ermittelt. Im ersten Fall darf die Verlängerung bis zu 8,7 Prozent pro Jahr kosten, und im zweiten Fall verkürzt sich die Laufzeit um anderthalb Jahre, wenn der Anleger - wie im ersten Fall - mit einem Folgezins von 4 Prozent rechnet.
Die beiden Werte sind Wasser auf die Mühlen aller Menschen, die Bausparverträge mit gemischten Gefühlen betrachten, und die Einwände sind in der Tat berechtigt. Bausparverträge sind exzellente Verträge, wenn es um den Bau oder Kauf von Eigenheimen in der Zukunft geht. Wenn der Traum aber schon verwirklicht worden ist, wenn die Menschen - auf gut Deutsch gesagt - schon am Kredittropf der Banken hängen, sind weitere Bausparverträge in vielen Fällen ein Albtraum. Es ist und bleibt fragwürdig, in einem Zeitraum, in dem Sollzinsen von 4,5 Prozent fällig sind, monatlich Geld in eine Anlage zu stecken, deren Rendite zwischen 1 und 2 Prozent liegt. Das kann einfach nicht klappen.
In solchen Lebenslagen ist es zweckmäßiger, die bestehende Tilgung der Hypothek zu erhöhen. Das wird in Banken, das liegt in der Natur der Sache, keine Begeisterung auslösen, aber die Erhöhung laufender Raten ist in der Regel leichter umsetzbar als der Tausch von Krediten. In vielen Fällen wird die neue Rate ohne Kosten akzeptiert, und selbst wenn eine Gebühr von 1000 oder 2000 Euro anfällt, sollten die Privatleute über diese Kosten nicht die Nase rümpfen. Auch beim Bausparen fällt eine Abschlussgebühr in Höhe von 1 Prozent der Vertragssumme an, und der neue Bausparvertrag ist, auch wenn es viele Leute nicht hören wollen, mit hoher Wahrscheinlichkeit die schlechtere Lösung.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.

Quelle: F.A.Z.
http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-aenderungen-von-festzins-krediten-bergen-viele-probleme-11695163.html

Baumschutz Verordnung Hamburg

Wann dürfen welche Pflegemaßnahmen vorgenommen werden?

Informationen der

Lilienruh Immobilienberatung

http://www.lilienruh.de/

Hamburg ist eine der grünsten Städte Europas. Damit wirbt die Stadt. Aber das hat auch seine Schattenseiten - im wahrsten Sinne des Wortes, gerade für Grundstückseigentümer. Hamburg meint, ohne ein Nachbargesetz auskommen zu können, hat sich jedoch eine der strengsten Baumschutzverordnungen gegeben. Sie gilt allerdings weder für Obstbäume, das übliche Beschneiden von Hecken, noch für Bäume, deren Stammdurchmesser weniger als 25 Zentimeter beträgt, gemessen in 1,30 Meter Höhe. Alle anderen Bäume und Hecken dürfen weder ganz noch in Teilen entfernt oder gestutzt werden, wenn dadurch "die Zierde und Belebung des Landschaftsbildes beeinträchtigt" würde. Darüber entscheidet die Fachbehörde Management des öffentlichen Raumes. Die behördlichen Richtlinien, abgedruckt im Faltblatt "Informationen zum Baumschutz", erlauben den Rückschnitt und das Fällen von Bäumen ausnahmsweise, wenn der Baum stark beschädigt, absterbend oder tot ist, umzustürzen oder zu brechen droht, wenn er ein zulässiges Bauvorhaben behindert und nicht von besonderer Bedeutung ist oder wenn die Wohnnutzung in erheblichem Maße beeinträchtigt wird. Der Grundstückseigentümer darf aber nicht von sich aus lossägen, sondern muss zunächst formlos eine behördliche Entscheidung beantragen. Sie wird nur für die Zeit vom 1. Oktober bis 28. Februar erteilt, also außerhalb der Wachstumszeit (Bundesnaturschutzgesetz).

Ganzjährig trifft den Grundstückseigentümer hingegen die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Er muss die Gefahr von herabfallendem Totholz oder den Sturz des Baumes erkennen und ihr durch geeignete, erforderliche und zumutbare Maßnahmen vorbeugen. Er ist verpflichtet, den Baum gegen Windbruch und Windwurf zu sichern und laufend auf morsche Äste etc. zu kontrollieren, insbesondere wenn Dritte zu Schaden kommen könnten.

Wenn Zweige über die nachbarschaftliche Grenze wachsen, muss zunächst dem Eigentümer eine angemessene Frist zur Entfernung gesetzt werden. Angemessen ist eine Frist von zwei bis vier Wochen außerhalb der Wachstumszeit (1. März bis 30. September). Wird die Frist nicht eingehalten, kann das Selbsthilferecht wahrgenommen werden. Mögliche Kosten für den Beschnitt können im Rahmen der ersparten Aufwendungen dem Eigentümer in Rechnung gestellt werden. Nicht jeder Überwuchs wird als Beeinträchtigung gewertet: Bei Überwuchs in drei bis fünf Metern Höhe wurden Beeinträchtigungen bereits gerichtlich verneint.

Wachsen Wurzeln zum Nachbarn, so darf der diese auch ohne Fristsetzung selbst abschneiden - ohne den Baum zu gefährden. Will der Nachbar eine Kostenerstattung, so muss er zuvor die Möglichkeit geben, die Wurzeln selbst zu stutzen. Laub und Nadeln sind "gewöhnliche Emissionen" und müssen geduldet werden. Werden jedoch Regenrinnen und Abflussrohre verstopft, so greift der nachbarliche Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch, und die Sachlage kann auch Einfluss auf eine behördliche Entscheidung haben.

Die Gerichte sehen in dem Umstand, im Grünen wohnen zu können, ein Privileg und muten daher auch Nachbarn zu, saisonale Gartenarbeit auszuführen - auch Laub- und Astabwurf von fremden Bäumen. Nur bei Schäden an der Bausubstanz kommt ein Ausnahmetatbestand in Betracht, und der Nachbar kann die Entfernung der störenden Quelle verlangen.

Hier können Sie das Antragsformular: Genehmigung für Baumarbeiten als PDF herunterladen und ausfüllen.

Budgetrechner zur Bestimmung Ihres möglichen Kreditvolumens

Informationen der

Lilienruh Immobilienberatung

http://www.lilienruh.de/

Dieses Programm berechnet, welches Kreditvolumen mit dem freien Budget finanzierbar ist und wie hoch der Kaufpreis maximal sein darf.

Online-Kalkulator

Budgetrechner: So teuer darf das Haus sein

Der Weg zu einer soliden Baufinanzierung besteht aus zwei Schritten:

• Der Haushaltsrechner hilft beim Kassensturz. Er ermittelt, welchen Betrag Sie monatlich für Zins und Tilgung erübrigen können – nach Abzug von Lebenshaltungskosten, Versicherungsbeiträgen oder Unterhaltszahlungen.

• Wer bereits weiß, welche Monatsrate er aufbringen kann, steigt direkt in den Budgetrechner ein: Das Tool kalkuliert anhand der vorgegebenen Monatsrate die maximale Darlehenssumme, addiert übliche Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren, und weist aus, wie hoch der Kaufpreis der Immobilie höchstens sein darf.

Ein Beispiel: Ihnen bleiben am Monatsende 250 Euro übrig und Sie zahlen aktuell 600 Euro Kaltmiete. Dann können Sie für Zins und Tilgung eines Darlehens maximal 850 Euro ausgeben. Damit bekommen Sie etwa 231 000 Euro Baugeld – zum Zins von  3,4% Prozent mit zehn Jahren Zinsbindung und einem Prozent anfänglicher Tilgung  (Stand Dez. 2011)
Als Eigenkapital – Erspartes oder ein Geschenk der Verwandtschaft – können Sie 50 000 Euro einbringen. Vielleicht stehen Ihnen zudem Zuschüsse zu – aus einem Fördertopf des Bundeslandes oder der Stadt.

Aus Darlehen und Eigenkapital könnten Sie also bis zu 280 000 Euro finanzieren. Mit dieser Summe müssen sie jedoch die Gesamtkosten decken, nicht allein den Kaufpreis. Neben dem Preis für Haus und Grundstück oder die Eigentumswohnung fallen noch Notar- und Grundbuchgebühren sowie Grunderwerbsteuer an – mindestens fünf Prozent des Kaufpreises, mit Maklercourtage oft sogar zehn Prozent. Bei einem Neubau kommen noch Kosten für den Anschluss an die Telekommunikations-, Energie- und Wassernetze dazu.

Sicherheitsaufschlag 14.000 €
Courtage 8.800 €
Notar und Grundbuch 3.698 €
Grunderwerbssteuer 8.600 €

Ihr maximaler Kaufpreis wäre demnach 250.000 €, ohne Berücksichtigung steuerlicher Aspekte.

Mit dem Budgetrechner kalkulieren Sie also, wo Ihr Preislimit liegt.

Wohnlagen in Hamburg

Informationen der

Lilienruh Immobilienberatung

http://www.lilienruh.de/

http://mietspiegel-online.hamburg.de/verzeichnis2011.pdf

Sie wollten schon immer wissen, ob der Makler ihnen die Wahrheit über die Wohnlage des Objekts erzählt?

Das nichtamtliche Verzeichnis der BSU (Bitte die Liste als PDF über Link oben öffnen) kann Ihnen helfen. Mit Hilfe des Straßennamens können Sie die Qualität der Wohlage ermitteln. Diese beeinflusst u.a. die Miethöhe, nach dem Hamburger Mietenspiegel.

 http://mietspiegel-online.hamburg.de/broschuere2011.pdf.

Die Einschätzung ist allerdings sehr grob und vermag nicht überall zu überzeugen.

Letztendlich sollten es Ihre eigenen individuellen Bedürfnisse und Lebensrealitäten sein, die für Sie bei der Beurteilung der Wohnlage entscheidend sind. Und Hamburg ist eine Großstadt im stetigen Wandel, in der Quartiere ihr Gesicht rasch ändern können.

Hamburger Mietenspiegel 2011

Informationen der

Lilienruh Immobilienberatung

http://www.lilienruh.de/

http://mietspiegel-online.hamburg.de/broschuere2011.pdf

Der Hamburger Mietenspiegel ist eine Übersicht über die in Hamburg am 1.4. gezahlten Mieten für freifinanzierte Wohnungen. Mieter und Vermieter können auf seiner Grundlage Mieterhöhungsverfahren überprüfen. Die Erhebung und Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wurden vom Hamburger Forschungsunternehmen GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung durchgeführt.

Der Mietenspiegel weist auf der Basis der Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in Euro/m² mtl. aus.

Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete von den Merkmalen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab. Um die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung zu ermitteln, sollten Sie folgendes beachten: Die Art der Wohnung wird im Mietenspiegel nicht ausgewiesen. Die für Ihre Wohnung in Betracht kommende Mietenwerte ermitteln Sie, indem Sie die vorhandenen Merkmale Ihrer Wohnung,

• Größe
• Ausstattung
• Beschaffenheit

eingeben.

Die Mietwerte hängen auch von der Einstufung Ihrer Wohnlage ab. Der Online-Mietenspiegel greift hierzu auf die Daten aus dem nicht-amtlichen Hamburger Wohnlagenverzeichnis zurück. Das Wohnanlagenverzeichnis wurde vom Hamburger Forschungsunternehmen Analyse & Konzepte GmbH erstellt. Aus diesen vier Merkmalen werden für Sie automatisch der in Frage kommende Mittelwert und die entsprechenden Spannenwerte ermittelt. Beachten Sie: Die Miethöhe kann zudem von weiteren Merkmalen abhängig sein, die nicht von diesem Programm bzw. der Mietenspiegelbroschüre zum Hamburger Mietenspiegel erfasst sind. Wie Ihre Wohnung konkret einzuordnen ist, kann gegebenenfalls erst nach eingehender Prüfung der oben aufgeführten Merkmale und deren Erläuterungen entschieden werden.

Wohnungsbau für Harburg - Die Wohnungsbaukonferenz Harburg

Harburger Wohnungsbaukonferenz am 10. September 2011

Informationen der

Lilienruh Immobilienberatung

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Am 10. September 2011 fand im Bezirk Harburg eine Wohnungsbaukonferenz unter dem Motto "Bauen - Wohnen – Qualität" statt.



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Hintergrund der Veranstaltung zur Förderung des Wohnungsbaus im Bezirk Harburg ist der von dem Senat und den Bezirken im Juli 2011 unterzeichnete "Vertrag für Hamburg". Für den Bezirk Harburg bedeutet dies jährlich im Durchschnitt 700 neue Wohnungen im Bezirk zu schaffen. Im ersten Halbjahr 2011 wurden bereits Genehmigungen für 300 neue Wohnungen erteilt.

Ein Schwerpunkt der 1. Harburger Wohnungsbaukonferenz lag auf der ergebnisorientierten Diskussion in drei moderierten Arbeitsgruppen, die am Nachmittag zum Thema "Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage in den Harburger Stadtteilen" stattfanden.
In diesen Arbeitsgruppen wurde Harburg in drei Teilräume untergliedert nach Qualitätsfaktoren, Zielgruppen, Nachfrage und Flächen untersucht. Die 3 Teilräume waren Harburg Zentrum, 7 Stadtteile Harburg West/Süd und Süderelbe.

Vorangegangen war ein umfangreicher und sehr aussagekräftiger Zwischenbericht von Timo Heyn und der Gutachter von empirica Stadt- und Strukturforschung GmbH, Bonn. Die sehr detaillierte Teilraumbetrachtung war überzeugend und für den Harburger Wohnungsmarkt eigentlich längst überfällig.

Matthias Kock vom Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung der BSU informierte über Förderwege im Wohnungsbau. Er versuchte Bedenken hinsichtlich sozialen Wohnungsbaus zu zerstreuen, indem er neue Förderwegskombinationen vorschlug, die Mieter verschiedener Einkommensstrukturen in den Objekten vereinen soll.
Investoren sollen über die auf 30 Jahre verlängerte Bindungsdauer und einen dadurch möglichen, langsameren und stabileren Abbau der Investitionen überzeugt werden, bevor die Objekte frei am Markt sind.

Bezirksamtsleiter Torsten Meinberg:

"Die Zielgröße von 700 Wohnungen pro Jahr ist eine große Herausforderung, der wir uns gern stellen! Unser Bezirk ist ein geeigneter und attraktiver Standort für innovative Wohnprojekte im Grünen, am Wasser und im Herzen der Innenstadt. Wir bieten für Familien, Studierende und Senioren die richtigen Möglichkeiten des gehobenen, individuellen aber auch bezahlbaren Wohnens. Bei allen diesen Planungen und Vorhaben ist uns die Einbindung und Beteiligung der Bevölkerung sehr wichtig. Die Harburgerinnen und Harburger sind daher herzlich zum Besuch der Harburger Wohnungsbaukonferenz und zur aktiven Mitarbeit eingeladen!"

Teilnehmer der Wohnungsbaukonferenz Harburg waren darüber hinaus auch Vertreterinnen und Vertreter der Wohnungsbaugesellschaften, Bauträger, Investoren sowie der Hamburger Fachbehörden, der Bezirksverwaltung und auch der politischen Gremien der Bezirksversammlung.

Die Ergebnisse der 1. Wohnungsbaukonferenz sollen in das bezirkliche Wohnungsbauprogramm einfließen. Dieses wird voraussichtlich im November 2011 von der Harburger Bezirksversammlung verabschiedet.

Mit dem "Vertrag für Hamburg" haben sich der Senat und die sieben Hamburger Bezirke gemeinsam zu einer deutlichen Verstärkung des Wohnungsbaus verpflichtet. Angestrebt ist die Anzahl der neu gebauten Wohnungen auf 6.000 pro Jahr zu steigern.

Vertrag für Hamburg- Wohnungsneubau

http://www.hamburg.de/contentblob/2962850/data/vertrag-fuer-hamburg.pdf

"Wir finden diesen Vertrag nicht unbedenklich, da alle Instrumentarien der Steuerung der Bezirksämter vertraglich ausgeschöpft wurden, ohne langfristige Interessenausgleiche für diese Form der Subdelegation zu schaffen.

Sozialpolitisch kluge und städtebaulich verantwortungsvolle Stadtteilplanung darf nicht übereilt werden. Sie stellt die Weichen für die nächsten Generationen und die zukünftige Attraktivität des gesamten Standorts Hamburg, der durch die besondere und historische Individualität der Bezirke geprägt sein solllte."

so Isabel Wiest, Juristin und Inhaberin der Lilienruh Immobilienberatung Hamburg

Um diesen Vertrag und seine möglichen Konsequenzen für die Mitbestimmungs-möglichkeiten der Bezirke besser verstehen zu können, finden Sie im Folgenden zunächst zahlreiche Begriffsbestimmungen.

1. Was sind Konversionsflächen und wo findet man sie in Hamburg?

http://www.hamburg.de/contentblob/135156/data/infoblatt-250kb.pdf

Konversion (Stadtplanung)

Dies ist die gesichtete Version, die am 4. September 2011 markiert wurde. Es gibt 1 ausstehende Änderung, die noch gesichtet werden muss.

Der Begriff Konversion (auch Umnutzung oder Nutzungsänderung) beschreibt in der Stadtplanung die Wiedereingliederung von Brachflächen in den Wirtschafts- und Naturkreislauf oder die Nutzungsänderung von Gebäuden. Der Begriff entstand im Zuge der Umnutzung ehemaliger militärischer Anlagen (Konversionsflächen) und wurde speziell für diese verwendet. Im Laufe der Jahre fand der Begriff auch bei anderen Entwicklungsflächen Anwendung. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts bezeichnete der Begriff „Konversion” dagegen meist die Umwandlung von Flächen für militärische Zwecke.

Hierbei kann es sich je nach Lage um eine bauliche Wiedernutzung (Inwertsetzung) oder um eine freiräumliche Folgenutzung (Revitalisierung) handeln. Im Rahmen der Innenentwicklung der Städte steht die Wiedernutzbarmachung von Flächen und soweit möglich auch von Hochbauten im Vordergrund. Es ist aber durchaus auch in dicht bebauter Umgebung die Anlage eines Stadtteilparks angemessen.

Gebäude

Die Nutzungsänderung von Gebäuden nach einer Sanierung stellt eine Form der Konversion dar. Als typisches Beispiel hierfür stehen ehemalige Kasernengebäude, die insbesondere in Deutschland nach dem Abzug der Besatzungsmächte zeitweise ungenutzt, also leer standen.

Eine gelungene Umnutzung dieses Gebäudetyps stellt insbesondere dessen Umwandlung in eine öffentliche Nutzung dar, wie zum Beispiel für das Amtsgericht in Brandenburg, die Universität in Freiburg im Breisgau, die Marbachshöhe in Kassel, das Europaviertel in Wiesbaden oder die Panzerhalle im französischen Viertel in Tübingen.

Planungsrechtliche Aspekte

Militärische Flächen unterliegen nicht der Planungshoheit der Gemeinde und können daher nicht einfach durch einen Bebauungsplan überplant werden. Zuvor ist zur Freigabe der Liegenschaft eine Abgabeerklärung des Bundesministers der Verteidigung erforderlich; erst danach erfolgt der Wechsel (zurück) zur kommunalen Planungshoheit.

2. Was sind Fachanweisungen und Globalrichtlinien ?

Mit Hilfe von Fachanweisungen und Globalrichtlinien wird die Erledigung der Verwaltungsaufgaben durch die Bezirksämter gesteuert.

Fachanweisungen dienen der zuständigen Fachbehörde dazu, die Bearbeitung von Angelegenheiten zu steuern, für die den Bezirksämtern in den maßgeblichen Rechtsvorschriften kein Entscheidungsspielraum eingeräumt ist, der aufgrund von örtlichen Belangen ausgefüllt werden kann (§ 45 Bezirksverwaltungsgesetz). Gemeint sind die Fälle, in denen z.B. Wandsbeker Bürgerinnen und Bürger bzw. Unternehmen so zu behandeln sind wie die Bergedorfer.

Fachanweisungen werden vom Präses (Senatorin bzw. Senator) oder von der Staatsrätin oder dem Staatsrat der zuständigen Fachbehörde nach Zustimmung aller Bezirksamtsleitungen erlassen.

Soll dagegen eine Angelegenheit gesteuert werden, für die es

• keine Rechtsvorschrift gibt oder
• in denen auf Grund der maßgeblichen Rechtsvorschriften ein Entscheidungsspielraum besteht, in dem örtliche Belange Berücksichtigung finden müssen oder dürfen,

so unterstellt das Gesetz, dass diese Entscheidungsspielräume für die (zwischen den Bezirksämtern auch unterschiedliche) politische Gestaltung durch die Bezirksversammlungen genutzt werden. Zuständig für die Steuerung ist deshalb ausschließlich der Senat, Steuerungsinstrument ist die Globalrichtlinie. Der Senat ist dabei gehalten, (nur) ausfüllungsfähige und ausfüllungsbedürftige Vorgaben für die Umsetzung von politischen Zielen und Programmen zu machen, damit die Entscheidungsspielräume erhalten bleiben und örtliche Besonderheiten oder bezirkspolitische Schwerpunkte von den Bezirksversammlungen weiter berücksichtigt werden können (vgl. § 46 Bezirksverwaltungsgesetz).

Geltungsdauer

Fachanweisungen und Globalrichtlinien werden für eine bestimmte Geltungsdauer erlassen (zumeist in der jeweiligen Schlussbestimmung geregelt). Sie verlieren mit dem Tag des Außer-Kraft-Tretens ihre bindende Wirkung. In der Praxis kommen sie aber oftmals weiterhin zur Anwendung, solange keine Änderung der fachrechtlichen Bestimmungen und der maßgeblichen Interessenlagen eintritt. Sie werden dann auch nach ihrem Außer-Kraft-Treten aufgelistet.

Die einzelnen Fachanweisungen und Globalrichtlinien

Die oben dargestellte Steuerung der Bezirksämter wurde erst mit dem Bezirksverwaltungsgesetz vom 6. Juli 2006 eingeführt und ist insoweit am 1. August 2006 in Kraft getreten. Globalrichtlinien neuen Rechts, die Sie hier finden:

• Globalrichtlinien nach § 46 Bezirksverwaltungsgesetz

Die (alten) Globalrichtlinien, die auf Grund von § 6 des nunmehr außer Kraft getretenen Bezirksverwaltungsgesetzes vom 11. Juni 1997 (HmbGVBl. S. 205, 206) erlassen worden sind, gelten fort, bis sie außer Kraft treten oder aufgehoben werden. Soweit sie noch in Kraft sind oder nach ihnen auch nach Außer-Kraft-Treten weiter verfahren wird, sind sie hier aufgeführt.

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

3. Was bedeutet Beteiligung der Bürger ?

§ 3 BauGB Beteiligung der Öffentlichkeit

(1) Die Öffentlichkeit ist möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten; ihr ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Von der Unterrichtung und Erörterung kann abgesehen werden, wenn

1.

ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder

2.

die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind.

An die Unterrichtung und Erörterung schließt sich das Verfahren nach Absatz 2 auch an, wenn die Erörterung zu einer Änderung der Planung führt.

(2) Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen; dabei ist darauf hinzuweisen, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist abgegeben werden können, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können und, bei Aufstellung eines Bebauungsplans, dass ein Antrag nach § 47 der Verwaltungsgerichtsordnung unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können. Die nach § 4 Abs. 2 Beteiligten sollen von der Auslegung benachrichtigt werden. Die fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen sind zu prüfen; das Ergebnis ist mitzuteilen. Haben mehr als 50 Personen Stellungnahmen mit im Wesentlichen gleichem Inhalt abgegeben, kann die Mitteilung dadurch ersetzt werden, dass diesen Personen die Einsicht in das Ergebnis ermöglicht wird; die Stelle, bei der das Ergebnis der Prüfung während der Dienststunden eingesehen werden kann, ist ortsüblich bekannt zu machen. Bei der Vorlage der Bauleitpläne nach § 6 oder § 10 Abs. 2 sind die nicht berücksichtigten Stellungnahmen mit einer Stellungnahme der Gemeinde beizufügen.

4. Was steht in § 34 BauGB ? Darf man jetzt alles überall hinbauen?

§ 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs oder der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken dient,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.

die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,

2.

bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,

3.

einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 ist, dass

1.

sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,

2.

die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und

3.

keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 getroffen werden. § 9 Abs. 6 ist entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 sind ergänzend § 1a Abs. 2 und 3 und § 9 Abs. 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nr. 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ist § 10 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.

5. Was besagt das Gebot des "Einfügens"

§ 34 Baugesetzbuch ist die maßgebende, in Deutschland bundesweit gültige Vorschrift für Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich, also außerhalb von Bebauungsplangebieten. Das wichtigste Prinzip dieser Vorschrift ist das Einfügungsgebot.

Wenn die grundsätzliche Feststellung getroffen ist, dass Baurecht besteht und die Erschließung (Verkehrsanschluss, Wasser, Abwasser, Energie) gesichert ist, prüft die Baubehörde, ob sich das Bauvorhaben im Sinne des §34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt. Der dabei zu prüfende Sachverhalt ist den meisten Laien und oft auch vielen Architekten nicht ganz klar. Die Begriffe "nähere Umgebung" und "einfügen" sind nicht eindeutig geklärt und können nur mit Hilfe der umfangreichen Kommentierungen eingegrenzt werden.

Auf den Begriff "nähere Umgebung" geht das Gesetz nicht näher ein; die "Einfügung" wird zumindest auf vier Parameter eingegrenzt, nämlich die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe et cetera), das Maß der Nutzung (Kubatur, Bauhöhen), die Bauweise (offen oder geschlossen) und die überbaute Fläche.

Die nähere Umgebung als Rahmen für die Art der Nutzung fällt bei diesen vier Parametern heraus, wenn sich das Gebiet, in dem das Bauvorhaben stattfindet, eindeutig einem Gebietstyp nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) zuordnen lässt. In diesem Fall erfolgt die Beurteilung der Art der Nutzung allein nach der BauNVO. Demnach kann eine Nutzung zulässig sein, die bisher in der näheren Umgebung noch nicht vorkommt. Es muss aber betont werden, dass sich diese Vorschrift allein auf die Art der Nutzung bezieht, nicht auf die übrigen Parameter. Deren Zulässigkeit, insbesondere die des Maßes der Nutzung und der überbaubaren Fläche, wird immer nach der näheren Umgebung beurteilt. Es ist jedoch fast ausnahmslos der Fall, dass in Bauanträgen irrtümlicherweise als Maß der Nutzung auf die Obergrenzen der BauNVO zurück gegriffen wird. Je nach Bebauung in der Umgebung können aber geringere oder auch höhere Werte als Obergrenzen zum Tragen kommen.

Je einheitlicher ein vorhandenes Gebiet strukturiert ist, desto einfacher lässt sich ein neues Vorhaben beurteilen. Je vielfältiger jedoch die Bauformen und Nutzungen sind, desto schwerer fällt die Bestimmung eines Rahmens. In der Regel kann sich ein Neubau nicht auf sogenannte Ausreißer beziehen, beispielsweise auf einzelne über den Schnitt herausragende Bauhöhen oder einzelne, herausfallende Nutzungen. Bei Bauhöhen ist nicht die Geschossigkeit, sondern die absolute Gebäudehöhe (Trauf- und Firsthöhe) maßgebend. Bei den überbaubaren Flächen richtet sich das Maß nicht nach den in der Umgebung vorhandenen Grundflächenzahlen, sondern nach den tatsächlichen Gebäudeflächen, unabhängig von der Grundstücksgröße. Damit einher geht in der Regel die Einhaltung vorhandener Gebäudefluchten. Da diese im rückwärtigen Bereich weniger bestimmbar sind, wird als hintere Baugrenze, bei Wegfall von Ausreißern, die tiefste vorhandene Bebauung als Maß genommen. Dabei muss jedoch nach Hauptnutzungen und Nebennutzungen unterschieden werden. Mit dem Begriff "Bauweise" wird die offene oder geschlossene Bebauung gemeint, wie sie in §22 BauNVO definiert ist. Bei der offenen Bebauung handelt es sich um Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzel-, Doppelhäuser oder Hausgruppen; die Gesamtlänge eines Gebäudes, Doppelhauses oder einer Hausgruppe darf 50m nicht überschreiten. Bei der geschlossenen Bauweise werden Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand gebaut, wie zum Beispiel bei der innerstädtischen Blockrandbebauung.

Wohnen und Stadtentwicklung

In Hamburg wurden in den letzten Jahren zu wenige Wohnungen gebaut. Wir werden die Zahl der fertiggestellten Wohnungen steigern. Das Ziel sind 6.000 neue Wohnungen pro Jahr. 2.000 davon sollen geförderte Wohnungen sein – darunter auch solche für Haushalte mit mittlerem Einkommen.

Pakt für das Wohnen

Das stadteigene Wohnungsunternehmen SAGA GWG soll wieder mehr Wohnungen bauen. Das Ziel sind 1.000 Wohnungen jährlich durch SAGA GWG. Wir schaffen die dafür notwendigen Rahmenbedingungen.

Der Senat strebt mit den Immobilien‐ und Wohnungsunternehmen und weiteren Beteiligten einen „Pakt für das Wohnen“ an, in dem Ziele, Erwartungen und Maßnahmen vereinbart werden. In diesem Pakt für das Wohnen werden wir die Themen

• Wohnungsneubau,
• Klimaschutz, energetische Standards und CO₂‐Einsparung,
• integrative Wohnungspolitik und Versorgung von Wohnungsnotfällen sowie
• städtebauliche und architektonische Ziele

bündeln, im Zusammenhang besprechen und vereinbaren. Die Wärmeschutz‐ und Energieanforderungen werden nicht über den bundesgesetzlichen Standard hinausgehen. Dies gilt auch bei der Förderung des Wohnungsneubaus. Optional können höhere Energiestandards gefördert werden.

Grundstücksvergabe nach Konzeptqualität

Die Vergabe städtischer Flächen soll sich in Zukunft stärker an der Qualität des planerischen Konzeptes gegenüber dem Höchstpreisverfahren orientieren. Hierbei sollen soziale Aspekte stärker berücksichtigt werden. Zu hohe Preise dürfen den Bau von Wohnungen nicht behindern.

Bezirkliche Wohnungsbauprogramme

Die Bezirke tragen die Verantwortung für die Schaffung von Planrecht und die zügige, transparente und verlässliche Durchführung von Genehmigungsverfahren. Damit leisten sie einen wesentlichen Beitrag zum Erreichen der Wohnungsbauziele des Senats. In bezirklichen Wohnungsbauprogrammen sollen die Bezirke diese Ziele konkretisieren sowie Vorhaben und konkrete Flächen benennen. Der Senat wird sich mit den Bezirken über ein Umsetzungscontrolling zu den Wohnungsbauprogrammen verständigen.

Eine wechselseitige Blockade von Behörden untereinander und Behörden und Bezirken darf es nicht geben. Der erste Ansprechpartner ist der Wohnungsbaukoordinator. Bei bestehenden Interessenskonflikten entscheidet die Senatskommission für Stadtentwicklung.

Erweiterung und Differenzierung der vorhandenen Förderkulisse der Wohnungsbauförderung

Die Programmzahl geförderter Wohnungen soll von momentan 1.200 auf 2.000 angehoben werden, zusätzlich soll ein Fördersegment für mittlere Einkommen geschaffen werden.

Verbindlicher Anteil geförderter Wohnungsbau (1/3)

Ein Drittel des Wohnungsneubaus soll im geförderten Wohnungsbau entstehen. Über städtebauliche Verträge im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens soll auch auf privaten Flächen ein fester Anteil an gefördertem Wohnungsbau festgeschrieben werden. Auf städtischen Flächen kann dies im Rahmen des Verkaufs geregelt werden.

Soziale Erhaltungsverordnungen

In Quartieren, in denen Verdrängungsprozesse zu beobachten oder befürchten sind, werden wir mit sozialen Erhaltungsverordnungen gegensteuern. Ebenso werden wir den Leerstand von Wohnungen stärker bekämpfen.

Großwohnsiedlungen

Der Senat wird einen besonderen Akzent auf die positive Entwicklung der Hamburger Großwohnsiedlungen legen. Er wird in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft ihre Modernisierung und Instandhaltung unterstützen und zu funktionierenden Nachbarschaften beitragen. Das städtische Wohnungsunternehmen SAGA GWG wird sich dabei besonders engagieren. Ein aktuelles Beispiel dafür sind die neuen Initiativen für Mümmelmannsberg.

Schaffung eines aktives und strategischen Flächenmanagements

Der Senat wird ein aktives und strategisches Flächenmanagement einrichten, mit dem die Stadt entwicklungsbedürftige Flächen schneller kauft, attraktiv entwickelt und dann auch zügig wieder verkauft.

Dazu wird das gesamte städtische Flächenmanagement auf seine organisatorische Effizienz und Leistungsfähigkeit hin überprüft und unter Einbeziehung bezirklicher Belange und Vorstellungen neu strukturiert. Das Flächenmanagement soll den gesellschaftspolitischen Ansprüchen zu verstärktem Wohnungsbau und erschwinglichem Wohnungseigentum, aber auch der Wirtschaftsförderung und Förderung öffentlicher Einrichtungen, gerecht werden.

Rahmenprogramm Integrierte Stadtteilentwicklung (RISE): Beschleunigung und Entflechtung der Zuständigkeiten

Die Verbesserung der Lebensqualität in den weniger nachgefragten Stadtteilen ist im Interesse der Bewohnerinnen und Bewohner dieser Quartiere und kann auch einen wesentlichen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes leisten. Dafür muss die Komplexität der Integrierten Stadtteilentwicklung deutlich reduziert und die Kompetenzen der Stadtteilentwicklung in die Bezirke verlagert werden. Ministerielle und gesamtstädtische Aufgaben verbleiben in der BSU.

Die Fachpolitik muss auf diese Quartiere ausgerichtet und mit den Zielen der Quartiersentwicklung koordiniert werden.

Darüber hinaus können europäische Strukturfördermittel einen wichtigen Beitrag dazu leisten, sowohl die regionalen Ziele im Rahmen der integrierten Stadtentwicklung als auch die europäischen Ziele (Innovation, Nachhaltigkeit, Armutsbekämpfung) zu erreichen. Es soll darauf hingewirkt werden, dass die EU‐Fördermittel in Anspruch genommen und sinnvoll genutzt werden.

Das Konzept der Hausbetreuerlogen soll erweitert werden, vor allem im Hinblick auf den Einsatz von Langzeitarbeitslosen.

Aktualisierung Flächennutzungsplan und Landschaftsprogramm

Der Flächennutzungsplan und das Landschaftsprogramm sind die originären Steuerungsinstrumente für bodennutzungsrelevante gesamthamburgische Belange. Ihre Aussagen sollen präzisiert und Unschärfen beseitigt werden.

Damit soll die Steuerungswirkung für die verbindliche Bauleitplanung der Bezirke verbessert werden und für die Grundeigentümer Klarheit über Investitionsmöglichkeiten geschaffen werden.

Projekt Neue Mitte Altona

Neben der östlichen HafenCity ist die Verlagerung des Fernbahnhofs Altona und die Entwicklung eines neuen gemischt genutzten Stadtteils mit bis zu 4.000 Wohnungen eine große Chance für Hamburg. Hier entstehen neben Wohnungen Grünflächen auch für die umliegenden Stadtteile.

Wegen seiner Bedeutung wird das Projekt weiterhin in der Verantwortung des Senats betrieben. Die Zusammenarbeit mit dem Bezirk Altona und die Einbeziehung der Bürgerinnen und Bürger in die Planung sollen weiterentwickelt und ausgebaut werden.

IBA und IGS

Wir wollen die Internationale Bauausstellung (IBA) und die Internationale Gartenschau (IGS) zu einem Erfolg für Hamburg machen. In Wilhelmsburg zeigen sie, wie man Quartiere zu Vorbildern in Vielfalt und sozialem Zusammenhalt sowie im Umwelt‐ und Klimaschutz entwickeln kann. Wir setzen auf konkrete bildungs‐ und wohnungspolitische Vorhaben und die spürbare Verbesserung der Lebensqualität, um die Flussinsel wieder so attraktiv zu machen, dass dort Viele wohnen wollen.

Dies ist Teil des Leitprojektes „Sprung über die Elbe“, das den Stadtteil Wilhelmsburg und den Binnenhafen Harburg städtebaulich aufwerten und zugleich Wachstumspotenziale für die Gesamtstadt mobilisieren soll. Bis 2020 werden hier Potenziale für über 5.000 Wohneinheiten gesehen.

Die Harburger Schlossinsel wollen wir zu einem urbanen Quartier mit Wohnnutzung entwickeln.

Wohnungsbau-Pakt: Hamburg wird dichter besiedelt

Der Bezirk Mitte billigt einen Wohnungsbau-Pakt mit dem Senat.

Der Plan: Leer stehende Büros sollen durch Wohnhäuser ersetzt werden.

Eine der beliebtesten Adressen der Stadt. Das Schulterblatt im Schanzenviertel: Hier wollen viele wohnen - und manche zahlen dafür jeden Preis

Foto: Andreas Laible

Hamburg. Auf dem Weg zu mehr Wohnungen in Hamburg ist gestern Abend ein weiterer Schritt getan worden. Die Politiker der Bezirksversammlung Mitte billigten den neuen Wohnungsbauvertrag mit dem Senat. Er verpflichtet die Bezirke, die im Wahlkampf versprochenen jährlich durchschnittlich 6000 Wohnungen zu schaffen (geplant sind in einem ersten Schritt sogar 6400). Außerdem müssen die Bezirke dem Senat alle paar Monate peinlich genau nachweisen, wo und wie das geschieht oder geschehen soll, und entsprechende Sachstandsmeldungen abgeben. Baubehörde und Bezirksamtsleiter hatten dem Vertrag in dieser Woche zugestimmt.

Experten schätzen, dass aktuell insgesamt 90.000 Wohnungen fehlen; nur 1,4 Prozent der Mietwohnungen stehen nach einer Untersuchung des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle leer. Mit dem neuen Regelwerk soll nicht nur verhindert werden, dass die Bezirke den Senatsplanungen Sand ins Getriebe streuen können - die ganze Wohnungspolitik wird neu ausgerichtet.

Die Eckpunkte: Hamburg soll weiter wachsen durch dichtere Bebauung und mit neuen Großprojekten. Leer stehende Bürobauten sollen durch Wohnbauten ersetzt werden. Es sollen völlig neue Quartiere entstehen. Und: Projekte werden auch gegen Widerstände vor Ort durchgesetzt. "Auch in betuchten Nachbarschaften wird es kein Vetorecht mehr geben", sagt der Wohnungsbau-Experte der SPD, Andy Grote. Sein Credo: Hamburg hat Platz. Der müsse nur intelligent und qualitätvoll genutzt werden.
"Die Bevölkerungsdichte ist bei uns mit 2300 Einwohnern pro Quadratkilometer relativ gering", sagt Andy Grote. Er nennt zum Vergleich: In München sind es knapp 4300, in Berlin 3800, und Barcelona hat gar 16.000 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die komprimierte Bebauung hat für die SPD sogar Charme. "Dichte schafft Urbanität, schafft mehr Versorgungseinrichtungen und Freizeitangebote. Nicht umsonst haben die am dichtesten bebauten Altbauquartiere häufig die größte Anziehungskraft", sagt Grote. Viele locker bebaute Siedlungen aus den 50er- und 60er-Jahren gälten dagegen nicht zwingend als besonders attraktiv. Wird das Boot in Hamburg also voller? "Nein", sagt Andy Grote, "wir können aber wieder die Einwohnerzahlen der 1960er-Jahre erreichen. Denn Hamburg kann sich als eine der wenigen Metropolen glücklich schätzen, viele Neubürger anzuziehen. Das sind jährlich 7000."
Die Zahlen: 1960 hatte Hamburg mehr als 1,84 Millionen Einwohner; 30 Jahre später waren es knapp 200.000 weniger. In den vergangenen zehn Jahren ist Hamburg allerdings wieder um 70.000 Einwohner gewachsen. Heute liegt die Zahl bei 1,78 Millionen.

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Es sollen auch Wohngebiete verdichtet werden, die mit dem Nahverkehr gut angebunden sind. "Bevorzugt werden Flächen, die die wenigsten Hindernisse aufweisen", sagt Andy Grote. Er ist sicher, dass sich die Neubauten gut einfügen werden. "Der Charakter einzelner Quartiere wird sich nur graduell verändern."
Das klingt angesichts der heftigen Bürgerproteste der vergangenen Jahre optimistisch. Die Nachverdichtungen werden nicht überall einfach durchzusetzen sein. Aktuelles Beispiel ist ein engagiertes Bauprojekt im Bezirk Harburg. Auf dem Gelände der ehemaligen Röttiger-Kaserne in Neugraben-Fischbek sollen hochwertige Einfamilienhäuschen gebaut werden. 450 Wohneinheiten plant der Bezirk. Der Senat möchte auf dem 55 Hektar großen Areal jedoch 750 Wohnungen entstehen lassen.
Hier drohen nicht nur Konflikte zwischen Bezirk und Senat, sondern auch mit Investoren. Denn eine geringere Anzahl von Wohnungen sind für Investoren interessanter, weil sie sich in lockerer Bebauung besser vermarkten lässt. "Das ist in der Tat ein Problem", sagt Peter Hansen, Sprecher des Bezirks Nord, "zum Beispiel im Projekt Tannkoppel in Langenhorn." Dort sollen nach Wünschen des Bezirks 800 Wohneinheiten in einer landschaftlich reizvollen Umgebung entstehen.
Auch andere Wohnungsbauplanungen werden jetzt im gesamten Hamburger Raum verstärkt vorangetrieben.
So versucht der Bezirk Mitte seit Langem, Büros in Wohnungen zu verwandeln - allerdings ohne besonderen Erfolg. Jetzt scheint der Druck des Marktes dies zu ermöglichen: Auf der Cremon-Insel im Bezirk Mitte wird ein leeres Bürohaus abgerissen und durch Wohnungen ersetzt. "Das ist der erste Fall dieser Art in Hamburg", sagt Markus Schreiber (SPD), Chef im Bezirksamt Mitte.

Senat: Wohnungsbau auch gegen Bürgerwillen

Die SPD will Projekte durchsetzen. Interview mit Michael Sachs, dem designierten Staatsrat der Hamburger Stadtentwicklungsbehörde.

Das Luftbild zeigt das Gleisdreieck von Altona. Im markierten Abschnitt sollen rund 2000 neue Wohnungen gebaut werden. Der Fernbahnhof (in den S-Bahnhof integriert) wird dann nach Norden am oberen Bildrand verlegt
Foto: HA

Hamburg. Mehr Wohnraum hat Vorrang. Hamburgs neuer Senat will sein Wohnungsbauprogramm auch gegen Widerstände der Bürger vor Ort durchsetzen. "Wir haben eine parlamentarische, eine repräsentative Demokratie. Und die muss in der Lage sein, Entscheidungen zu treffen, die den Bürgerinnen und Bürgern manchmal nicht gefallen, aber im gesamtstädtischen Interesse sind", sagte der künftige Staatsrat der Stadtentwicklungsbehörde, Michael Sachs, dem Abendblatt.

Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) hatte die Forcierung des Wohnungsbaus als eine der wichtigsten Aufgaben seines Senats bezeichnet. Ziel sei es, 6000 Wohnungen pro Jahr neu zu bauen. In den vergangenen Jahren waren es rund 3000 gewesen. Ein Drittel der Bauten sollen Sozialwohnungen sein.

+++ Interview mit Michael Sachs +++

Um die Ziele zu erreichen, will Sachs Bürgerbegehren "gegebenenfalls auch mal überstimmen". Gleichzeitig forderte er die Bezirke auf, das Ziel besser als bisher zu unterstützen. Viele Bezirkspolitiker hätten sich in der Vergangenheit immer den Bürgerprotesten angeschlossen, das müsse sich ändern.
Neue Proteste sind angesichts der Senatspläne programmiert. Denn es wird eine massive bauliche Verdichtung geben. "Hamburg wird in vielen Bereichen einen mehr städtischen Charakter erhalten", sagt Andy Grote, Wohnungsbauexperte der SPD-Fraktion. Baulücken sollen geschlossen, Grünflächen bebaut und Büros in Wohnungen umgewandelt werden. Dazu soll es ein "Potenzialflächen-Kataster" geben, in dem alle Areale aufgeführt werden, die theoretisch bebaut werden können.
Um mehr und preisgünstiger bauen zu können, will die SPD auch die ökologischen Standards überdenken. Der schwarz-grüne Senat wollte Wohnungsbauten nur dann fördern, wenn sie dem Passivhaus-Standard entsprechen, also besonders hohe Ansprüche an Wärmedämmung und Heiztechnik erfüllen. Damit wird Schluss sein. "Es muss aufhören, dass auf die bundesweit geltenden Anforderungen noch draufgesattelt wird", sagte Grote dem Abendblatt.

Zurzeit gibt es knapp 80 geplante Projekte mit zusammen mehr als 20.000 Wohnungen in Hamburg. Etwa 7000 davon sollen in diesem und im kommenden Jahr fertiggestellt werden. Die Widerstände der Bürger sind noch vergleichsweise gering: Drei Bürgerbegehren gibt es, gegen fünf weitere Projekte formiert sich der Protest - auch gegen das größte Vorhaben, die "Neue Mitte Altona" am Bahnhof, wo mehr als 2000 Wohnungen entstehen sollen. Die frühzeitige Beteiligung der Bürger an den Planungen wird dort eine entscheidende Rolle spielen. Gelingt sie nicht, droht wie in Stuttgart ein "Altona 21"-Protestszenario. Die Planungshoheit hat die Stadtentwicklungsbehörde an sich gezogen.
Die Bezirksamtsleiter gehen unterschiedlich mit Widerstandsaktionen vor Ort um. Markus Schreiber (Mitte) möchte erreichen, dass Bürgerbegehren gegen Wohnungsbauten gar nicht mehr möglich sein dürfen. "Wir müssen versuchen im Vorfeld Kompromisse zu finden", so Schreiber. So argumentieren auch seine Kollegen, gehen aber nicht so weit, Bürgerbegehren abschaffen zu wollen. "Die Einstellung, wir brauchen mehr Wohnungen, aber nicht bei mir, sollte es aber nicht mehr geben", sagt Wolfgang Kopitzsch, Verwaltungschef im Bezirk Nord.