Mietrecht: Die neuen Pläne bei energetischer Modernisierung

In die geplante Novellierung des Mietrechts kommt wieder Bewegung. Ein weiterer Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz (Stand 25. Oktober 2011) ist bekannt geworden. Das neue Papier orientiert sich an dem Entwurf vom Mai 2011. Allerdings ist er bei der Frage der energetischen Sanierung etwas mieterfreundlicher als der bisherige. Anbei die geplanten Änderungen im Einzelnen:

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Mietminderung: Wenn Vermieter energetisch modernisieren, dürfen Mieter nicht die Miete mindern. So beispielsweise, wenn Vermieter die Außenfassade dämmen und es deswegen laut und etwas dunkler in der Mietwohnung ist. Der Mietminderungsausschluss soll für die Dauer von drei Monaten gelten.

Ab dem 4. Monat darf der Mieter allerdings die Miete wieder mindern wie bisher. Jedenfalls dann, wenn Vermieter bis dahin noch nicht fertig sind mit der Baumaßnahme und der Mieter seine Wohnung aus diesem Grund nicht so uneingeschränkt nutzen kann wie er das vorher konnte.

Der Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen, also nicht, wenn Vermieter etwa „nur" das Bad modernisieren will. Kann der Mieter deswegen sein Bad nicht nutzen, darf er wie bisher auch während der Zeit der Bauarbeiten die Miete mindern.

• Mieterhöhung: Klimaschutz allein rechtfertigt sie noch nicht. Dient eine Maßnahme „nur" dem Klimaschutz, wirkt sie sich aber sonst nicht unmittelbar positiv auf die Mietsache aus, ist das vielmehr noch kein Miet­erhöhungsgrund. Typisches Beispiel: Vermieter bauen sich eine Fotovoltaik­anlage aufs Dach. Den Strom speisen sie ins öffentliche Stromnetz ein. Das muss der Mieter zwar dulden, weil es gut fürs Klima ist. Ein Mieterhöhungsgrund ist es aber nicht.

Wer hoffte, nach einer Modernisierung mehr zu bekommen als die bisherigen elf Prozent jährlich, wird enttäuscht sein. Mehr wird es auch nach der Reform nicht geben! Der Mieter kann Modernisierungspläne aber nicht mehr so schnell durchkreuzen. Er soll sich erst im Mieterhöhungsverfahren darauf berufen können, dass die geplante Modernisierung für ihn eine finanzielle Härte darstellt, sodass er damit Baupläne nicht bremsen kann.

Ein Artikel von  http://www.haufe.de/immobilien/topIssueDetails?objectIds=1322665912.51

IVD-Ausblick: Von Mietrecht bis Steuern - was ändert sich 2012?

Ein Ende des Wettlaufs um Grunderwerbsteuern ist nicht in Sicht, es gelten veränderte steuerliche Regeln für die Vermietung an Angehörige, das neue Mietrecht ist in Arbeit: Was sich im neuen Jahr sonst ändert, hat der IVD in seinem Jahresausblick für 2012 zusammengefasst.

 

Für 2012 sehnlichst erwartet: Die Einigung im Steuerstreit um Gebäudesanierungen.

Wer in Schleswig-Holstein eine Immobilie kaufen will, sollte sich beeilen: Zum 1.1.2012 steigt die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,0 Prozent. In Rheinland-Pfalz müssen Kaufinteressenten ab dem 1.3.2012 tiefer in die Tasche greifen. Dann wird auch hier die Grunderwerbsteuer auf 5,0 Prozent angehoben. Berlin folgt vermutlich zum 1. April. Und in Mecklenburg-Vorpommern will die Regierung die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,0 Prozent schrauben.

„Ein Ende des Steuerwettlaufs ist momentan nicht in Sicht", sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „Die Länder sind durch den Finanzausgleich genötigt, die Grunderwerbsteuer nach oben anzupassen."

Konditionen für Immobilienkauf bleiben unter dem Strich gut

Das Regelwerk schreibt vor, dass bei der Bestimmung des Steueraufkommens aus der Grunderwerbsteuer die Einnahmen der einzelnen Länder um die Unterschiede zu bereinigen sind, die sich aus den unterschiedlichen Steuersätzen ergeben. Dadurch soll erreicht werden, dass Länder, die die Steuersätze senken, Einnahmeverluste selbst tragen müssen. Umgekehrt verbleiben Mehreinnahmen aus Steuererhöhungen in dem betreffenden Bundesland und werden nicht über den Länderfinanzausgleich abgeschöpft.

„Die Konditionen für den Kauf einer Immobilie bleiben auch 2012 sehr gut", so Kießling weiter. „Die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien bleibt auf einem sehr guten Niveau." Die Steigerungen bei der Grunderwerbsteuer würden durch günstige Hypothekenzinsen relativiert, so dass sich die Anschaffung einer Immobilie im Jahr 2012 weiterhin lohne.

Was bei der Vermietung an Angehörige zu beachten ist

Im Gegensatz zu den unterschiedlichen Gewerbesteuersätzen gelten die Regelungen aus dem Steuervereinfachungsgesetz bundeseinheitlich. Wer beispielsweise Familienangehörige bei der Vermietung begünstigt, sollte noch vor Jahresbeginn überprüfen, um wie viel Prozent die marktübliche Miete unterschritten wird.

Denn mit dem Steuervereinfachungsgesetz wird die bisher geltende 75-56-Regelung abgeschafft: Bislang konnte ein Vermieter, der zu mindestens 75 Prozent der Marktmiete vermietet hat, die Kosten aus der Vermietung vollständig als Werbungskosten abziehen. Lag die vereinbarte Miete zwischen 56 und 75 Prozent, musste der Vermieter nachweisen, dass er trotz der verbilligten Miete einen Totalüberschuss erzielen würde, sonst konnte er die Kosten entsprechend dem jeweiligen Prozentsatz nur anteilig abziehen. Unterhalb von 56 Prozent war nur der anteilige Abzug möglich.

Mit dem Steuervereinfachungsgesetz entfällt die mittlere Fallgruppe ab dem 1.1.2012. Wer zu wenigstens zwei Drittel der marktüblichen Miete vermietet, kann nach der neuen Regelung die Kosten vollständig geltend machen. Unterhalb von 66 Prozent der marktüblichen Miete werden die Kosten nur noch anteilig anerkannt.

Einspeisevergütung wird absenkt

Eigentümer, die im Jahr 2012 eine neue Fotovoltaikanlage errichten wollen, müssen mit einer geringeren Einspeisevergütung kalkulieren. Für Anlagen, die ab dem 1. Januar ans Netz gehen, erhalten die Betreiber etwa 13 Prozent weniger als sie Ende 2011 erhalten hätten.

Bei einer 30 Kilowattanlage beträgt die Vergütung dann 24,43 Cent pro eingespeiste Kilowattstunde. Bei Anlagen bis 100 KW sinkt der Tarif auf 23,26 Cent je KW/h. Ab 100 KW bis 1 MW werden noch 21,98 Cent gezahlt. Wer eine noch größere Anlage plant, muss mit 18,33 Cent je KW/h rechnen. Für eine solche Leistung wird jedoch eine Dachfläche von knapp 10.000 Quadratmetern benötigt.

Der IVD weist darauf hin, dass beim Betrieb einer Fotovoltaikanlage auf einer vermieteten Immobilie die Gefahr besteht, alle Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnungen und die Einnahmen aus der Einspeisevergütung der Fotovoltaikanlage als gewerbliche Einkünfte einzuordnen. Dies könne nicht gewollte steuerliche Auswirkungen haben.

Der IVD geht davon aus, dass sinkende Anschaffungskosten den rückläufigen Einspeisevergütungen entgegen wirken werden. Eigentümer profitieren derzeit vom starken Wettbewerb zwischen den Modulherstellern. „Da die günstigen Preise die geringeren Vergütungen zu einem guten Teil wieder aufheben, bleiben Fotovoltaikanlagen auch 2012 eine Option", so Kießling.

Jährliche Legionellentests weiterhin erforderlich

Bereits seit dem 1.11.2011 sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern zu jährlichen Legionellentests verpflichtet, wenn in ihren Häusern das Trinkwasser zentral erwärmt wird. Die Verpflichtung gilt ab einem Speichervolumen der Anlage von mindestens 400 Litern oder wenn das Rohrleitungsvolumen zwischen dem Erwärmer und dem am weitesten entfernten Wasserhahn mindestens drei Liter beträgt.

„Damit gilt die Pflicht zur Überprüfung von Warmwasseranlagen quasi für alle Mehrfamilienhäuser in Deutschland", sagt Kießling. Vermieter sind verpflichtet, die Existenz solcher Anlagen gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Erfolgt die Anzeige nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Die Wasserproben dürfen nur von zugelassenen Trinkwasseruntersuchungsstellen auf Legionellen untersucht werden.

Entsprechende Laborlisten stellen die Landesgesundheitsministerien beziehungsweise -ämter bereit. Nach Abschluss der Untersuchung müssen die Vermieter die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen. Die Originale der Prüfberichte muss der Eigentümer zehn Jahre aufbewahren.

„Die durch die Legionellentests entstehenden Aufwendungen werden als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Damit steigt die Warmmiete für jeden Mieter erneut", so Kießling. „Eigentümer und Verwalter müssen ein erhöhtes Haftungsrisiko tragen."

Mietrecht wird neu geregelt

Im Jahr 2012 soll das Mietrecht neu geregelt werden. „Auf Mieter und Vermieter kommen neue Rechte und Pflichten bei der Duldung einer Modernisierung von Wohnungen zu, wenn durch die Maßnahme der Energieverbrauch gesenkt wird", erläutert Kießling. „Der IVD arbeitet daran, dass die beschleunigte Räumung von Wohnungen im Mietrecht und den Begleitgesetzen verankert wird, wenn ein Vermieter einem Einmietbetrüger aufgesessen ist. Wir rechnen damit, dass das neue Mietrecht im Sommer 2012 in Kraft treten kann", fasst Kießling den Stand des Gesetzesvorhabens zusammen.

Link zum Artikel:

http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1324551155.46

Die Vermögensfrage: Änderungen von Festzins-Krediten bergen viele Probleme

Ein FAZ Artikel von Volker Looman, Reutlingen

Wenn Anleger ein Darlehen vorzeitig ablösen, verweigern Banken in der Regel die Erstattung alter Margen. Alternative Sparverträge sind keine Lösung.

© Kai

Der Umtausch von Krediten mit Festzins ist eine heikle Geschichte. Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Entscheidungen verbindliche Vorgaben gemacht, wie bei der vorzeitigen Ablösung von Darlehen zu rechnen ist. In den Entscheidungen ging es in erster Linie um die Frage, wie bei vorzeitiger Rückzahlung zu rechnen ist. Offen geblieben sind bis heute aber triviale Störungen, wie sie jeden Tag im Kreditgeschäft vorkommen. Mal lehnen die Banken die Umstellung bestimmter Darlehen aus Prinzip ab, mal legen sie Abrechnungen vor, welche die Kunden nicht verstehen.

So verzwickt die einzelnen Fälle in juristischer Hinsicht sein mögen, so einfach sind die Probleme aus Sicht der Finanzmathematik, weil es bei der Änderung von Krediten nur zwei Typen gibt. Die erste Gruppe umfasst Ablösungen aller Art. Dazu gehören Nichtabnahme, Sondertilgung, Ratenwechsel und Vollablösung. Hier wollen einzelne Anleger vom Kreditvertrag zurücktreten, oder die Investoren wollen die Darlehen auf einmal teilweise oder ganz ablösen.

Nominalzins heute nur noch 3,5 Prozent pro Jahr

Bei der zweiten Gruppe handelt es sich um Kunden, welche die Kosten ihrer Verbindlichkeiten bereits vor Ablauf der regulären Zinsbindung neu festlegen möchten. Entweder sitzen sie auf Krediten mit hohen Nominalzinsen und ärgern sich darüber, dass die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind, oder sie haben die Sorge, dass die Zinsen in Zukunft ansteigen werden. In diesen Fällen sollen die Darlehen nicht abgelöst, sondern die Zinsen sollen frühzeitig in günstigere Konditionen umgetauscht werden. Hier gibt es in der Praxis besonders viel Ärger, weil sich bisher nur wenige Fachleute mit der Frage beschäftigen, wie die Herausgabe alter Margen korrekt berechnet werden soll.

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In diese Kategorie fällt zum Beispiel ein Privatmann, der vor drei Jahren ein Eigenheim gekauft und dafür eine Hypothek von 250.000 Euro aufgenommen hat. Der Kredit wurde zum Kurs von 100 Prozent eingedeckt. Der Nominalzins beträgt 4,5 Prozent pro Jahr. Die Tilgung liegt bei 2,7 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen. Der Anleger hat bisher 36 Raten von jeweils 1500 Euro bezahlt, so dass die Restschuld im Laufe der Zeit auf 228.000 Euro gesunken ist. Der Zinssatz gilt noch sieben Jahre.
Der Immobilienbesitzer beschäftigt sich mit zwei Problemen. Er ärgert sich, dass der Nominalzins für Hypotheken mit langer Zinsbindung, beispielsweise 15 Jahre, heute nur noch 3,5 Prozent pro Jahr beträgt. Die Gespräche mit der Bank über eine kostengünstige Zinssenkung sind im Sande verlaufen. Jetzt treibt den Anleger die Furcht um, dass der Nominalzins in der Zukunft wieder ansteigen wird, so dass die Gefahr besteht, den bestehenden Kredit in sieben Jahren wieder zu 4 oder 5 Prozent verlängern zu müssen. Daher interessiert er sich für die baldige Umschuldung des Darlehens.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch

Die Bank möchte von diesen Überlegungen freilich nicht viel wissen. Sie pocht auf die Einhaltung des Kontrakts. Der offene Zahlungsstrom besteht aus 84 offenen Monatsraten von jeweils 1500 Euro und der Restschuld von 165.000 Euro am Ende der Zinsbindung. Wenn der Vertrag vorzeitig aufgelöst wird, sind nach Mitteilung der Bank rund 26.000 Euro zu bezahlen. Die neue Anlage bringt im Durchschnitt noch 2,5 Prozent pro Jahr. Der Barwert der offenen Tilgungen liegt bei 254.000 Euro, so dass die Differenz zur Restschuld von 228.000 Euro rund 26.000 Euro beträgt.
Das Kreditinstitut hat die Vorfälligkeitsentschädigung zu seinen Gunsten berechnet. Es hat unterstellt, dass der Anleger den Kredit vollständig ablösen wird. Davon war in den Gesprächen kurz die Rede, weil der Darlehensnehmer auf die besseren Konditionen der Konkurrenz verwiesen und vorlaut über eine Abwanderung nachgedacht hatte. Doch nun möchte der Investor der Bank treu bleiben und würde den Kredit gerne zu 3,5 Prozent pro Jahr verlängern.
Vor diesem Hintergrund ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch. Der Grund liegt in der doppelten Marge in der Zukunft. Das bestehende Darlehen und der Nominalzins von 4,5 Prozent pro Jahr enthalten einen Gewinn. Genauso verhält es sich bei der Prolongation. In den künftigen 3,5 Prozent pro Jahr steckt ebenfalls eine Zinsspanne, so dass der Unternehmer sieben Jahre zweimal zur Kasse gebeten werden würde, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung bei 26.000 Euro stehen bliebe.

Keine zweite Branche, in der Margen so transparent sind

Fair wäre der Ansatz, den Wiederanlagezins von 2,5 Prozent um die historische Marge zu erhöhen und den restlichen Zahlungsstrom mit 2,5 plus x Prozent abzuzinsen. Dadurch fällt der Barwert, und die Höhe der Entschädigung sinkt. So einfach die Berechnung der neuen Entschädigung ist, so schwierig ist die Umsetzung aber in der Kreditpraxis. Die meisten Institute wehren sich mit allen Mitteln gegen die Erstattung alter Margen. Die Banken tun sich mit dieser Haltung freilich keinen Gefallen.
Es gibt keine zweite Branche, in der Gewinne und Margen so transparent sind wie im Kreditgewerbe. Es genügt ein Blick in die Zinsdatenbank der Deutschen Bundesbank, um zu sehen, wo der Rentenmarkt vor fünf Jahren stand. Daraus lässt sich die Marge ableiten, die in der Regel zwischen 50 bis 100 Basispunkte beträgt. Wenn die Bank zum Beispiel eine Altmarge von 100 Basispunkten erzielt, müsste der Wiederanlagezins von 2,5 auf 3,5 Prozent steigen. Dadurch würde die Entschädigung auf 13.000 Euro fallen.
Fatal ist freilich, dass sich auch die faire Auseinandersetzung für den Eigenheimer nicht rechnet, wie ein Blick hinter die Kulissen zeigt. Der bestehende Zahlungsstrom fordert bis zum Ende der Zinsbindung noch 84 Raten zu jeweils 1500 Euro. Danach muss der Preis für den Saldo von 162.000 Euro neu ausgehandelt werden. Sollte der Preis bei 4 Prozent liegen, würde die Schuld mit Hilfe weiterer Monatsraten von jeweils 1500 Euro im Laufe der folgenden (acht) Jahre auf 58.000 Euro sinken. Folglich besteht die komplette Zahlungsreihe - aus heutiger Sicht - aus 180 Raten zu 1500 Euro und einer Schlusszahlung von 58.000 Euro.

Sitzenbleiben auf hohen Zinsen kann die bessere Lösung sein

Sollten die 180 monatlichen Raten auf das neue Darlehen übertragen werden, das nur 3,5 Prozent kostet, wird die Schlussrate auf 31.000 Euro sinken. Das sieht zwar auf den ersten Blick toll aus, doch dieses Ergebnis ist nur mit Hilfe einer Strafrate von 13.000 Euro erreichbar. Wenn dieser Betrag in die alternative Zahlungsreihe eingefügt wird, steigen die Kosten so stark an, dass der niedrige Endwert im wahrsten Sinne des Wortes verglüht. Der Effektivzins klettert von 3,6 auf 4,4 Prozent, und das ist der gleiche Satz wie bei der aktuellen Finanzierung.
Das heißt im Klartext, dass sich die Umschuldung nur dann lohnt, wenn der Anschlusszins in sieben Jahren deutlich über 4 Prozent liegen wird. Sonst ist die ganze Mühe umsonst. Sollte die Bank die Altmarge nicht erstatten, kann der Privatmann die Sache gleich zu den Akten legen, weil die Kosten viel zu hoch sind. Die beiden Befunde sind für viele Privatleute harte Kost, weil sie sich in der Regel nicht damit abfinden wollen, dass das Sitzenbleiben auf hohen Zinsen die bessere Lösung sein kann. Sie wollen um jeden Preis von den hohen Zinsen herunter, doch dieser Wunsch kann im wahrsten Sinne des Wortes zu Abstürzen führen. Dazu gehört zum Beispiel auch die Überlegung, einen Bausparvertrag zur Zinssicherung abzuschließen.

Fragen, die in der Regel kaum gestellt werden

Es kommt immer wieder vor, dass Privatleuten der Vorschlag gemacht wird, über die Kreditraten hinaus Geld in neue Bausparverträge zu stecken. Im vorliegenden Fall würde die Bausparsumme rund 165.000 Euro betragen. Mit diesem Betrag könnte die Restschuld der Hypothek in sieben Jahren abgelöst werden. Das Motiv für den zusätzlichen Vertrag ist der Zinssatz von 3,75 Prozent, den die Bausparkasse in Rechnung stellen wird. Er erscheint vielen Privatleuten niedrig. Noch wichtiger ist freilich die Tatsache, dass der Zinssatz sicher ist, und Garantien sind Dinge, die sich in Deutschland größter Beliebtheit erfreuen, und dafür gehen Deutsche kilometerweit - auch wenn der Preis hoch ist.
Im vorliegenden Fall kommt ein Gesichtspunkt ins Spiel, der vielen Eigenheimern nicht bewusst ist. Der Abschluss des Bausparvertrages führt zu weiteren Zahlungen. Die Vertragssumme von 165.000 Euro fordert 84 Sparraten zu 1000 Euro und 96 Tilgungen zu 964 Euro. Das heißt im Klartext, dass der Eigenheimer bis zum Zinsbindungsende der Hypothek in sieben Jahren zusätzlich 1000 Euro pro Monat auf den Tisch blättern muss. Treffender ist vielleicht der Hinweis, dass der Anleger kein armer Schlucker sein darf. Er muss sich die Zusatzraten leisten können.
Wenn die weiteren Raten kein Problem sind, ändert sich aber die Struktur der Finanzierung. In den nächsten sieben Jahren steigen die Monatsraten von 1500 auf 2500 Euro, danach sinken die Monatsraten von 1500 auf 964 Euro, und in 15 Jahren sind die Schulden vom Tisch. Das mag erstrebenswert sein. Nur rücken jetzt Fragen in den Vordergrund, die in der Regel kaum gestellt werden. Die erste Frage lautet, ob die zusätzliche Belastung von 1000 Euro tatsächlich tragbar ist, und die zweite Frage lautet, warum für dieses Vorhaben ein Bausparvertrag notwendig ist.

Erhöhung laufender Raten ist in der Regel leichter umsetzbar

Wenn die weiteren Raten wirklich kein Problem sind, liegt es auf der Hand, die zusätzlichen Zahlungen in den alten Vertrag zu stecken. Dreh- und Angelpunkt ist der Zinswechsel in sieben Jahren. Hier gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder wird bei gegebener Laufzeit der kritische Anschlusszins berechnet. Oder es wird bei gegebenem Zinssatz die restliche Laufzeit ermittelt. Im ersten Fall darf die Verlängerung bis zu 8,7 Prozent pro Jahr kosten, und im zweiten Fall verkürzt sich die Laufzeit um anderthalb Jahre, wenn der Anleger - wie im ersten Fall - mit einem Folgezins von 4 Prozent rechnet.
Die beiden Werte sind Wasser auf die Mühlen aller Menschen, die Bausparverträge mit gemischten Gefühlen betrachten, und die Einwände sind in der Tat berechtigt. Bausparverträge sind exzellente Verträge, wenn es um den Bau oder Kauf von Eigenheimen in der Zukunft geht. Wenn der Traum aber schon verwirklicht worden ist, wenn die Menschen - auf gut Deutsch gesagt - schon am Kredittropf der Banken hängen, sind weitere Bausparverträge in vielen Fällen ein Albtraum. Es ist und bleibt fragwürdig, in einem Zeitraum, in dem Sollzinsen von 4,5 Prozent fällig sind, monatlich Geld in eine Anlage zu stecken, deren Rendite zwischen 1 und 2 Prozent liegt. Das kann einfach nicht klappen.
In solchen Lebenslagen ist es zweckmäßiger, die bestehende Tilgung der Hypothek zu erhöhen. Das wird in Banken, das liegt in der Natur der Sache, keine Begeisterung auslösen, aber die Erhöhung laufender Raten ist in der Regel leichter umsetzbar als der Tausch von Krediten. In vielen Fällen wird die neue Rate ohne Kosten akzeptiert, und selbst wenn eine Gebühr von 1000 oder 2000 Euro anfällt, sollten die Privatleute über diese Kosten nicht die Nase rümpfen. Auch beim Bausparen fällt eine Abschlussgebühr in Höhe von 1 Prozent der Vertragssumme an, und der neue Bausparvertrag ist, auch wenn es viele Leute nicht hören wollen, mit hoher Wahrscheinlichkeit die schlechtere Lösung.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.

Quelle: F.A.Z.
http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-aenderungen-von-festzins-krediten-bergen-viele-probleme-11695163.html