Ein Ende des Wettlaufs um Grunderwerbsteuern ist nicht in Sicht, es gelten veränderte steuerliche Regeln für die Vermietung an Angehörige, das neue Mietrecht ist in Arbeit: Was sich im neuen Jahr sonst ändert, hat der IVD in seinem Jahresausblick für 2012 zusammengefasst.
Für 2012 sehnlichst erwartet: Die Einigung im Steuerstreit um Gebäudesanierungen.
Wer in Schleswig-Holstein eine Immobilie kaufen will, sollte sich beeilen: Zum 1.1.2012 steigt die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,0 Prozent. In Rheinland-Pfalz müssen Kaufinteressenten ab dem 1.3.2012 tiefer in die Tasche greifen. Dann wird auch hier die Grunderwerbsteuer auf 5,0 Prozent angehoben. Berlin folgt vermutlich zum 1. April. Und in Mecklenburg-Vorpommern will die Regierung die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,0 Prozent schrauben.
„Ein Ende des Steuerwettlaufs ist momentan nicht in Sicht", sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „Die Länder sind durch den Finanzausgleich genötigt, die Grunderwerbsteuer nach oben anzupassen."
Konditionen für Immobilienkauf bleiben unter dem Strich gut
Das Regelwerk schreibt vor, dass bei der Bestimmung des Steueraufkommens aus der Grunderwerbsteuer die Einnahmen der einzelnen Länder um die Unterschiede zu bereinigen sind, die sich aus den unterschiedlichen Steuersätzen ergeben. Dadurch soll erreicht werden, dass Länder, die die Steuersätze senken, Einnahmeverluste selbst tragen müssen. Umgekehrt verbleiben Mehreinnahmen aus Steuererhöhungen in dem betreffenden Bundesland und werden nicht über den Länderfinanzausgleich abgeschöpft.
„Die Konditionen für den Kauf einer Immobilie bleiben auch 2012 sehr gut", so Kießling weiter. „Die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien bleibt auf einem sehr guten Niveau." Die Steigerungen bei der Grunderwerbsteuer würden durch günstige Hypothekenzinsen relativiert, so dass sich die Anschaffung einer Immobilie im Jahr 2012 weiterhin lohne.
Was bei der Vermietung an Angehörige zu beachten ist
Im Gegensatz zu den unterschiedlichen Gewerbesteuersätzen gelten die Regelungen aus dem Steuervereinfachungsgesetz bundeseinheitlich. Wer beispielsweise Familienangehörige bei der Vermietung begünstigt, sollte noch vor Jahresbeginn überprüfen, um wie viel Prozent die marktübliche Miete unterschritten wird.
Denn mit dem Steuervereinfachungsgesetz wird die bisher geltende 75-56-Regelung abgeschafft: Bislang konnte ein Vermieter, der zu mindestens 75 Prozent der Marktmiete vermietet hat, die Kosten aus der Vermietung vollständig als Werbungskosten abziehen. Lag die vereinbarte Miete zwischen 56 und 75 Prozent, musste der Vermieter nachweisen, dass er trotz der verbilligten Miete einen Totalüberschuss erzielen würde, sonst konnte er die Kosten entsprechend dem jeweiligen Prozentsatz nur anteilig abziehen. Unterhalb von 56 Prozent war nur der anteilige Abzug möglich.
Mit dem Steuervereinfachungsgesetz entfällt die mittlere Fallgruppe ab dem 1.1.2012. Wer zu wenigstens zwei Drittel der marktüblichen Miete vermietet, kann nach der neuen Regelung die Kosten vollständig geltend machen. Unterhalb von 66 Prozent der marktüblichen Miete werden die Kosten nur noch anteilig anerkannt.
Einspeisevergütung wird absenkt
Eigentümer, die im Jahr 2012 eine neue Fotovoltaikanlage errichten wollen, müssen mit einer geringeren Einspeisevergütung kalkulieren. Für Anlagen, die ab dem 1. Januar ans Netz gehen, erhalten die Betreiber etwa 13 Prozent weniger als sie Ende 2011 erhalten hätten.
Bei einer 30 Kilowattanlage beträgt die Vergütung dann 24,43 Cent pro eingespeiste Kilowattstunde. Bei Anlagen bis 100 KW sinkt der Tarif auf 23,26 Cent je KW/h. Ab 100 KW bis 1 MW werden noch 21,98 Cent gezahlt. Wer eine noch größere Anlage plant, muss mit 18,33 Cent je KW/h rechnen. Für eine solche Leistung wird jedoch eine Dachfläche von knapp 10.000 Quadratmetern benötigt.
Der IVD weist darauf hin, dass beim Betrieb einer Fotovoltaikanlage auf einer vermieteten Immobilie die Gefahr besteht, alle Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnungen und die Einnahmen aus der Einspeisevergütung der Fotovoltaikanlage als gewerbliche Einkünfte einzuordnen. Dies könne nicht gewollte steuerliche Auswirkungen haben.
Der IVD geht davon aus, dass sinkende Anschaffungskosten den rückläufigen Einspeisevergütungen entgegen wirken werden. Eigentümer profitieren derzeit vom starken Wettbewerb zwischen den Modulherstellern. „Da die günstigen Preise die geringeren Vergütungen zu einem guten Teil wieder aufheben, bleiben Fotovoltaikanlagen auch 2012 eine Option", so Kießling.
Jährliche Legionellentests weiterhin erforderlich
Bereits seit dem 1.11.2011 sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern zu jährlichen Legionellentests verpflichtet, wenn in ihren Häusern das Trinkwasser zentral erwärmt wird. Die Verpflichtung gilt ab einem Speichervolumen der Anlage von mindestens 400 Litern oder wenn das Rohrleitungsvolumen zwischen dem Erwärmer und dem am weitesten entfernten Wasserhahn mindestens drei Liter beträgt.
„Damit gilt die Pflicht zur Überprüfung von Warmwasseranlagen quasi für alle Mehrfamilienhäuser in Deutschland", sagt Kießling. Vermieter sind verpflichtet, die Existenz solcher Anlagen gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Erfolgt die Anzeige nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Die Wasserproben dürfen nur von zugelassenen Trinkwasseruntersuchungsstellen auf Legionellen untersucht werden.
Entsprechende Laborlisten stellen die Landesgesundheitsministerien beziehungsweise -ämter bereit. Nach Abschluss der Untersuchung müssen die Vermieter die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen. Die Originale der Prüfberichte muss der Eigentümer zehn Jahre aufbewahren.
„Die durch die Legionellentests entstehenden Aufwendungen werden als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Damit steigt die Warmmiete für jeden Mieter erneut", so Kießling. „Eigentümer und Verwalter müssen ein erhöhtes Haftungsrisiko tragen."
Mietrecht wird neu geregelt
Im Jahr 2012 soll das Mietrecht neu geregelt werden. „Auf Mieter und Vermieter kommen neue Rechte und Pflichten bei der Duldung einer Modernisierung von Wohnungen zu, wenn durch die Maßnahme der Energieverbrauch gesenkt wird", erläutert Kießling. „Der IVD arbeitet daran, dass die beschleunigte Räumung von Wohnungen im Mietrecht und den Begleitgesetzen verankert wird, wenn ein Vermieter einem Einmietbetrüger aufgesessen ist. Wir rechnen damit, dass das neue Mietrecht im Sommer 2012 in Kraft treten kann", fasst Kießling den Stand des Gesetzesvorhabens zusammen.
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