Lilienruh Immobilienberatung
Paare, die ohne Trauschein eine Immobilie erwerben wollen, sollten zahlreiche Punkte bedenken, bevor sie sich zum Notar begeben.
Wie soll mit der Immobilie und den Darlehnsforderungen verfahren werden, sollte es zur Trennung kommen? Wer hat ggf. das Wohnrecht und wielange, zu welchem Preis kann verkauft werden? Wer bringt wieviel Geld oder Muskelhypothek ein? Was kann im Todesfall eines Partners passieren?
Viele Gefahren lassen sich durch individuelle Partnerverträge und Vereinbarungen im Vorfeld bannen. Exemplarisch nennt die Lilienruh Immobilienberatung Hamburg hier drei der Hauptproblempunkte.
1. Gefahr der Teilungsversteigerung:
"In der Praxis kann eine Trennung zu folgendem Szenario führen", veranschaulicht die Juristin Isabel Wiest, Immobilienexpertin der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg:
"Beide Partner sind zu je 1/2 ideellen Anteils als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das Hauptkapital zum Erwerb brachten die Eltern des Mannes ein, er trägt als Hauptverdiener die Darlehnstilgung allein, seit sie ein gemeinsames Kind haben und die vorher selbständig tätige Frau nicht mehr arbeitet. Als es zur Trennung kommt, zieht er aus und überlässt das Haus vorläufig der Frau. Er regt nach einiger Zeit den Verkauf an, da er die Darlehnsschuld neben der Unterhaltspflicht nicht mehr alleine stemmen kann, was er als gesamtschuldnerisch Haftender aber muss. Sie weigert sich auszuziehen. Monatelang hatte sie Handwerker beaufsichtigt und alles koordiniert. Zudem habe sie eine Erbschaft eingesetzt und laufend zahlreiche Handwerker-Rechnungen gezahlt," umreißt Wiest den Sachverhalt.
"Was jetzt folgt, ist für Laien schwer nachzuvollziehen. Der freie Verkauf der Immobilie ist nicht möglich, da Sie nicht zustimmt und keine Interessenten zu Besichtigungszwecken ins Haus lässt.
Die unschöne Folge:
Er muss eine Teilungsversteigerung herbeiführen, um wenigstens einen Teil des Geldes zu retten. Ein teurer Gutachter wird den Wert der Immobilie für das Amtsgericht ermitteln, wobei die Tatsache, dass die Eigentümerin noch dort lebt und das Objekt nicht geräumt ist, einen weiteren Wertabschlag mit sich bringt. Das Zwangsräumungsrisiko bei einer Versteigerung kann gut und gerne mit 16% Wertminderung veranschlagt werden", so die Immobilienexpertin Isabel Wiest. "Dazu kommt, dass die gesamte Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen ist, i.d.R. vom Ersteigerer zu übernehmen ist, egal ob bereits getilgt oder nicht. Sie muß also zu dem Gebot hinzugerechnet werden, gleichzeitig darf der Wert der Immobilie aber nicht überschritten werden. Bei einer hohen Finanzierung über 80%, macht es für keinen Immobiliensuchenden Sinn, sich diesem Risiko auszusetzen. Er konnte das Objekt nicht besichtigen, er muß das Räumungsrisiko tragen und das Objekt wegen der hohen Grundschuld fast zum Marktpreis erwerben... So läuft die Versteigerung ins Leere und hat außer hohen Kosten keine Lösung erbracht.
2. Gefahr bei der Finanzierung:
Daneben sollten Kaufwillige die Nebenkosten beim Hauskauf für den Makler, die Grunderwerbsteuer, die Grundbuchumschreibung sowie Notarkosten für die Beurkundung der Kaufverträge nicht vergessen. "Sie machen schnell über zehn Prozent des Preises einer Immobilie aus", warnt Wiest.
Besonders wichtig für Paare ohne Trauschein ist bei der Finanzierung, gemeinsam schriftlich festzuhalten, wer welches Geld in den Bau oder Kauf des gemeinsamen Hauses einbringt. Dabei müssen die Partner sich nicht zwingend die monatliche Rate für die Abbezahlung des Kredits teilen. Sie können es auch so regeln, dass der eine Partner Eigenkapital einbringt und der andere die Tilgung übernimmt. "Das sollte man aber dringend und ganz detailliert vertraglich festhalten", rät Isabel Wiest von Lilienruh.
"Beteiligen sich beide Partner gleichermaßen finanziell an der Immobilie, sollten die Partner auch gemeinsam in das Grundbuch eingetragen werden, damit beide das hälftige Eigentum an der Immobilie erwerben", sagt Isabel Wiest, Juristin bei der Lilienruh Immobilienberatung in Hamburg. Zahlt ein Partner die Zins- und Tilgungsleistungen, wird aber nicht Eigentümer der Immobilie, sollte er ein finanzielles Rückforderungsrecht bei einer möglichen Trennung vertraglich vereinbaren, empfiehlt die Bundesnotarkammer.
Paare sollten daher schriftlich festhalten, wer ggf. das Haus bei einer Trennung bekommt und wer ausbezahlt wird. Wie sind Wohnrechte zeitlich zu beschränken und wo liegt der zustimmungspflichtige realistisch erzielbare Verkaufspreis.
Um sich abzusichern, können unverheiratete Paare auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen, rät die Bundesnotarkammer. Der Gesellschaftszweck ist dann der gemeinsame Erwerb einer Immobilie.
Um sich abzusichern, können unverheiratete Paare auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen, rät die Bundesnotarkammer. Der Gesellschaftszweck ist dann der gemeinsame Erwerb einer Immobilie.
3. Gefahr beim Todesfall eines Partners:
Auch wenn beim Immobilienkauf selten an den möglichen Tod des Partners gedacht wird, sollte man folgendes bedenken. "Unverheiratete Partner sind im Gegensatz zu Ehegatten nicht erbberechtigt", warnt Wiest. Folglich erben die Verwandten des Partners, beispielsweise dessen Kinder aus erster Ehe. Deswegen sollten beide Partner jeweils ein Testament abfassen, das die Vermögensnachfolge nach Ihren Wünschen regelt.
Die hier aufgeführten Themen, können das schwierige Thema nur grob umreißen und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine anwaltliche Beratung ist in jedem Fall angezeigt.
Gerne beraten wir unsere Kunden vorab individuell. Sollten Sie Fragen oder Anregungen haben, rufen Sie uns gerne an. Unsere Kontaktdaten finden Sie unter:
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Die hier aufgeführten Themen, können das schwierige Thema nur grob umreißen und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine anwaltliche Beratung ist in jedem Fall angezeigt.
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