Lilienruh Immobilienberatung
1. Die sog. Verbrauchs- und Bedarfsausweise
Es gibt zwei verschiedene Arten von Energiesausweisen, den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Während beim Bedarfssausweis der Energiebedarf des Gebäudes berechnet wird, stellt der Verbrauchssausweis auf den Energieverbrauch der Nutzer im Haus ab. Grundsätzlich kann sich der Vermieter frei für die eine oder andere Art des Energieausweises entscheiden.
Bedarfsausweise sind zwingend nur für ältere Häuser (Bauantrag bis 1. November 1977) mit weniger als fünf Wohnungen und Neubauten vorgeschrieben. Mit einer Ausnahme: Bis zum 1. Oktober 2008 konnten Eigentümer auch bei älteren Häusern frei wählen, welchen Typ Energieausweis sie erstellen lassen. Der einmal ausgestellte Energieausweis bleibt zehn Jahre gültig.
Hier die wichtigsten Fragen dazu:
Hier die wichtigsten Fragen dazu:
2. Welche Aufgabe hat der Energieausweis?
Der Energieausweis gibt Informationen zur Energieeffizienz des einzelnen Gebäudes. Mieter und Käufer sollen idealerweise aber auch verschiedene Häuser miteinander vergleichen können. Die Entscheidung, welches Objekt angemietet oder gekauft wird, kann dann auch von der energetischen Qualität, das heißt letztlich den künftigen Heizkosten, abhängig gemacht werden. Gleichzeitig wird hierdurch ein Anreiz für Vermieter geschaffen, die energetische Sanierung voranzutreiben.
Gibt der Energieausweis konkrete Informationen zur Höhe der künftigen Heizkosten?
Nein, der Energieausweis gibt nur Informationen zur energetischen Qualität des Hauses, abgeleitet aus einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage (Bedarfsausweis) oder aus dem zusammengefassten Verbrauchsverhalten aller Bewohner des Hauses (Verbrauchsausweis). Informationen zu einer einzelnen Wohnung im Haus gibt es nicht. Die Höhe künftig zu erwartender Heizkosten lässt sich allenfalls mittelbar bestimmen.
Können Gebäude mit unterschiedlichen Varianten des Energieausweises miteinander verglichen werden?
Nein, das ist nur schwer bzw. überhaupt nicht möglich. Einmal wird der Energiebedarf des Hauses bestimmt und einmal der Energieverbrauch im Haus. Tatsächlich miteinander vergleichbar sind nur Häuser mit einem Bedarfsausweis. Auch der Vergleich von Immobilien mit Verbrauchsausweisen untereinander ist schon problematisch. Je kleiner das Haus ist, desto größer ist der individuelle Einfluss des Heizverhaltens einzelner Bewohner. Das macht Vergleiche schwierig.
3. Welcher der beiden Ausweise ist besser?
Natürlich der Bedarfsausweis. Hier geht es um die objektive Berechnung des Energiebedarfs durch Fachleute für das Gebäude. Dagegen beruht das Ergebnis des Verbrauchsausweises auf den letzten drei Heizkostenabrechnungen der Vormieter. Je nachdem, ob diese zusätzlich ständig den Kamin betrieben haben, oder das Gebäude schon länger leer stand oder nur teilvermietet war... fällt das Ergebnis des Verbrauchsausweises unterschiedlich aus. Ihr persönlicher Bedarf kann da ein ganz anderer sein.
Wie kann man nun Bedarfs- und Verbrauchsausweise optisch unterscheiden?
Auf den ersten Blick ist kein Unterschied erkennbar. Man muss schon genau hinsehenen. Beim Bedarfsausweis steht direkt unter Energieausweis „Erfasster Energieverbrauch des Gebäudes". Außerdem sind die Bezeichnungen „Energiebedarf" und „Energieverbrauchskennwert" direkt über der Farbskala unterschiedlich.
Die Energieeffizienz wird mit einer Farbskala verdeutlich.
Beim Energieausweis gilt ganz eindeutig: je grüner, desto besser. Im grünen Bereich ist der Energiebedarf des Gebäudes am niedrigsten. Auf dem Energieausweis sind außerdem Vergleichswerte angegeben, an denen man sich zusätzlich orientieren kann.
Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?
Eigentümer müssen einen Energieausweis vorlegen, wenn sie das Gebäude verkaufen oder eine Wohnung vermieten wollen. Solange kein Verkauf oder Mieterwechsel stattfindet, wird kein Energieausweis benötigt.
Der Energiebedarf wird in Kilowattstunden (kWh) angegeben. Wie kann ich damit rechnen?
Zehn Kilowattstunden sind ein Liter Heizöl oder ein Kubikmeter Gas.
4. Wo werden die Ausweise ausgestellt?
Hierzu sind nur Fachleute berechtigt: Architekten, Ingenieure, Techniker, Schornsteinfeger sowie Bauhandwerker oder Handwerker aus dem Bereich Heizungsbau und Installation. Ausstellungsberechtigte müssen durch Aus- oder Fortbildung außerdem eine entsprechende Qualifikation erworben haben.
5. Was kostet ein Ausweis?
Der Verbrauchsausweis wird schon für Beträge zwischen 25 und 100 Euro, teilweise sogar noch billiger, angeboten. Der Bedarfsausweis kostet je nach Aufwand und Größe des Objektes etwa 200 bis 800 Euro. Bitte achten Sie darauf, dass Sie im Internet nicht an "Schwarze Schafe" geraten, die keine Qualifikation haben und Ihnen unbrauchbare Ausweise ausstellen.
6. Wer muss das Ausstellen des Ausweises bezahlen?
Der Eigentümer trägt die Kosten der Erstellung des Energieausweises. Er kann die Kosten dabei allerdings nicht auf den Mieter umlegen, auch nicht als Betriebskosten.
7. Braucht jede einzelne Wohnung einen Energieausweis?
Nein, der Energieausweis wird immer für das gesamte Haus ausgestellt.
8. Können auch Mietinteressenten eine Kopie des Energieausweises verlangen?
Nein. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Kopie auszustellen. Er muss lediglich Einsicht in den Energieausweis verschaffen.
Haben auch die schon im Haus wohnenden Alt-Mieter Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis?
Nein. Der Ausweis muss nur zu Beginn des Mietverhältnisses, also den Mieterinteressenten, vorgelegt werden.
9. Wenn der Energieausweis auch Modernisierungsempfehlungen gibt, muss der Vermieter diese auch durchführen?
Nein. Es besteht keine Modernisierungspflicht für den Vermieter. Der Energieausweis will lediglich den Vermieter motivieren, eine bessere Energieeffizienz zu erzielen.
10. Was passiert, wenn der Vermieter keinen Energieausweis vorlegt oder die Angaben falsch sind?
Das sind Ordnungswidrigkeiten. Der Vermieter muss mit einem Bußgeld rechnen.
Unsere Tipps an Sie:
Wir bei Lilienruh, raten unseren Veräufer-Klienten zu absoluter Ehrlichkeit. Die energetische Betrachtung eines Hauses ist wertbildend und zeigt nicht zuletzt den Sanierungsbedarf für die Zukunft auf. Auch wenn das Gebäude nicht optimal dasteht, so verhindern Sie, dass falsche Angaben womöglich Schadensersatz oder Bußgelder nach sich ziehen. Außerdem stärkt es immer die Verhandlungsposition, wenn ehrliche Aussagen gemacht werden.
Unseren Käufer-Klienten in der Beratung empfehlen wir: Überprüfen Sie die Angaben so gut es geht selbst. Befragen Sie ehemalige Mieter nach ihren Verbrauchskosten und Nachzahlungen. Wie war die Vermietungssituation im Haus? Wieviele Personen haben tatsächlich dort gewohnt? Wurde mit Holzöfen etc. tüchtig dazugeheizt, stimmen die Heizölrechnungen lückenlos oder wurden einzelne "unter den Tisch" fallen gelassen? Rufen Sie gerne die Lieferfirma an und erkundigen Sie sich mit Einverständnis des Verkäufers über die Richtigkeit und Vollständigkeit der Lieferungen. Überprüfen Sie auch, ob die Warmwasserbereitung berücksichtigt wurde. Auch hier entstehen gerne Fehler, die das Ergebnis beeinflussen. Überprüfen Sie auch, ob die Angaben zur Nutz- und Wohnfläche nicht zugunsten des "bewohnten Teils" verschoben wurden, um den Verbrauch pro Quadratmeter zu senken. Und denken Sie daran: Die Ausweise werden nach Angaben des Verkäufers erstellt, der das Gebäude energetisch gerne optimiert darstellt. Und dafür gibt es viele Möglichkeiten.
Unseren Käufer-Klienten in der Beratung empfehlen wir: Überprüfen Sie die Angaben so gut es geht selbst. Befragen Sie ehemalige Mieter nach ihren Verbrauchskosten und Nachzahlungen. Wie war die Vermietungssituation im Haus? Wieviele Personen haben tatsächlich dort gewohnt? Wurde mit Holzöfen etc. tüchtig dazugeheizt, stimmen die Heizölrechnungen lückenlos oder wurden einzelne "unter den Tisch" fallen gelassen? Rufen Sie gerne die Lieferfirma an und erkundigen Sie sich mit Einverständnis des Verkäufers über die Richtigkeit und Vollständigkeit der Lieferungen. Überprüfen Sie auch, ob die Warmwasserbereitung berücksichtigt wurde. Auch hier entstehen gerne Fehler, die das Ergebnis beeinflussen. Überprüfen Sie auch, ob die Angaben zur Nutz- und Wohnfläche nicht zugunsten des "bewohnten Teils" verschoben wurden, um den Verbrauch pro Quadratmeter zu senken. Und denken Sie daran: Die Ausweise werden nach Angaben des Verkäufers erstellt, der das Gebäude energetisch gerne optimiert darstellt. Und dafür gibt es viele Möglichkeiten.
Sollten Sie im Rahmen eines Privatkunden-Auftrages als Käufer oder Verkäufer bei Lilienruh Beratungsbedarf haben, wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an unser Team.
